• 现在房地产行业面临的困境是什么?
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      展开全部如果我们把土地市场比作面粉,把房地产产品比作面包,回顾近两年的房地产市场,我们可以发现在一段时期以来,面粉的价格总是在不断的鱼跃面包的价格,也就是导致很多人的判断,在面粉比面包贵的时候,将来面包会更贵,而在面粉大幅度跌价的时候,人们通常会对面包行业产生悲观,从而导致更大程度的面包价格的下落。

      从今年的房地产市场上来看,各地的房地产市场状况不容乐观,相关的房地产企业的经营状况也面临困境,特别是一些上市房地产公司,由于股市的缩水,更是加剧了资金链的紧绷,甚至是断裂。

      就房地产市场本身而言,和资本市场类似的心态,导致去年的交易多呈现了“追涨杀跌”态势,去年房地产市场火爆,价格井喷,就供求关系而言,全国市场都透支了今年的消费,今年整个需求市场将产生萎缩,同比于去年市场会产生巨大幅度的下落;而从供应市场来说,因为房产的特殊性,需求市场对供应市场的反映最终市场表现会滞后一年以上。因此去年的房地产热从供应市场反应来说,今年才是具体的体现年,因此从供需市场来说,今年的房地产市场都会存在供过于求的这样一种行业状态。

      今年人民币升值幅度加大,如果人民币升值幅度加大,那么不排除大量的资金涌入到房地产行业。这会对房地产行业需求形成有效的支撑,从而缓减今年供应过剩的压力,对整个房地产市场起到稳定的作用。国外热钱涌入后落地的最佳载体仍然是房地产行业,但是因为量的关系,热钱更愿意落在资金量比较大的土地与房地产供应市场上,而利用房地产项目来做衍生金融工具,从而产生套利行为。对于国家今年的货币政策与财政政策来说,将采取相对从紧的货币政策与相对宽松的财政政策。国家不仅要控制CPI还要防止通货紧缩所产生对经济的破坏性作用。这个体现在房地产市场上,就是供应方筹措资金的渠道来源的控制和紧缩。

      经济适用房限价房等保障类型住房政策执行的力度,基本上会从根本上决定今年房产市场的最终走向,如果国家大面积的推行经济适用房,那么至少在今年对商品房市场产生巨大的冲击作用,甚至产生毁灭性的打击。因为中国的消费者对房产市场的认识还处于非理性阶段,在非理性阶段不同产品的价格价值传导机制会异常的发达,会形成行业的蝴蝶效应,从而波及到整个房地产市场的各个不同产品。最后形成如2007年恐慌性上涨之后的恐慌性下跌。毕竟我们的市场缺乏理性,不论是开发者还是消费者。

      资本对今年的房地产市场是非常矛盾的,也救赎月看出目前在资本市场中,房地产公司的IPO面临极大的难度,而相关不明来路的资金悄悄的进入地产市场。这样一方面膨胀的资产泡沫必将推动房地产升值,另一方面全球性的房产价格下跌,让房产产品从天堂回到了人家。越来越多的金融工具性产品的价值体系的破坏,会波及到人们对房地产的信心。如果这个信心体系一旦破坏,那么会极大破坏资本对房产市场的信心,因此而阻止资本进入到地产市场中来,从而导致地产行业的资本紧缩。

      银行业对房地产的支持主要从两个方面,一是供应支持,即对开发商的贷款满足程度,二是对需求的支持,对个贷的支持程度,从目前来看,银行对这两方面都产生本能性的防御而减少了对房地产行业的支持,随着房地产价格波动,房地产负资产的出现,银行风险的加大,导致银行主动放弃个贷市场,而随着所有房地产行业的资金链条紧张,销售形势严峻,房地产企业自身的经营问题出现巨大的问题,银行贷款给房地产企业自身风险也越来越大,因此更倾向于收缩房地产市场的贷款冲动。

      二级市场直接会决定一级市场的走向。而国家队土地市场的调控已经从以下角度来进行,一是加大经济适用房的出让力度,二是加大对已经购买土地的催款工作;三是加大对已购土地的开发速度的控制;四是加大对土地出让方式公开化透明化的执行力度。从现有房地产行业的内部表现来看,正在发生一个深刻的变化,就是一种开发商开发盈利模式的改变,不是靠土地升值盈利,而是必须要靠房产建设开发来盈利,因此对于囤地动机的开发商来说,将是致命的。因此所有已经囤地的开发商将放弃继续囤地,转而笑话手中存量土地。因此土地市场表现出冷清,很多地区的很多土地交易是低价成交,甚至是流拍,甚至有的开发商打算退地。

      总的来说,今年土地市场将会呈现出比二级市场更大的滑坡,而这种滑坡会刺激到二级市场的价格支撑体系,也就是价值的评估标准,在去年牛市的时候,二级市场的产品是以一级市场的价值作为价值来进行评估的;而在今年二级市场仍然会用一级市场的价值进行评估,随着一级市场的冷清与滑落,这将会对二级市场的信心产生严重的打击。在面粉比面包贵的时候的假设判断是将来面包会更贵,而在面粉大幅度跌价的时候,人们通常会对面包行业产生悲观,从而导致更大程度的面包价格的下落。

      先不说消费者的需求,因为这个在很多专家学者那里认为依然是刚性的,是旺盛的,但是我认为在经历了一番“磨难”以后,刚性将变成弹性和部分的理性。也就是说购房需求的绝对数量正在减少,放弃的数量正在增加,而不是简单的观望气氛。

      对于很多的房地产公司而言,08年的日子不好过,可能09年更难过,这就需要救赎,其实很多企业也就是这样在做,只不过是用烟雾弹迷惑了舆论一下,傻乎乎的媒体跟着搅和了一下。

      资金紧张是很多开发商都在焦头烂额的问题,当然也有一些新进企业除外,市场的信心不足、金融从紧、周边市场影响等多重因素下,房地产土地升值的预期降低,加上开发直接成本的提高,使得对房地产产品的利润预期也持续降低,对于开发商而言,到处都要给钱结算,而进帐的唯一方式就是销售,但是销售要维持高的预期和利润就要维持价格的稳定,因此在需求谨慎的情况下,成交降低,资金出现困境。

      解决的办法就是回归理性的利润空间,将土地升值部分的利润缩减,在抵消各种其他成本上涨因素后,以一个较为合理的价格进行销售,以最快的速度回流资金。这个过程是要非常谨慎的,不调整价格是不行的,调整过快过深可能最终会引火烧身。反正不降是不行的,不如干脆抱着团的调整,从长远上看,适当的价格调整不会造成资产的贬值,而能够挤出一定的泡沫。对于过渡的投机行为,适度的调整所造成的投资人的损失,也是理所应当的,毕竟用途上的投机型投资的风险是那些投机者必须承担的。

      开发思维的整合,疯狂的开发理念必将被理性的开发商,专业的开发商代替,也就是一个利润波形回归窄幅的过程,因此对于房地产开发市场而言,股价的缩水,公司的缩水,房地产市场价格的缩水将使开发商更像开发商,而不是投机倒把的短时商人,想赚一票就撤很难,要不就不要来做房地产,这是这个行业发展的良性趋势。所以今年的地产商关停并转的将不在少数。

      未来的房地产市场是很有意思的,我认为现有的两限房和经济适用房开发是一个特有产物,以后的开发商及开发产品将全部演变为两限房或者是经济适用房,就是说住宅等一般商品住房都是微利的开发行为,而商业地产才是记载比较开发能力基础上的高利润产物,但利润可能出现在物业的长期持有上。

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