• 2020年房地产估价师《制度与政策》习题及答案
  •   『答案解析』本题考查的是物业管理的基本制度。《物业管理条例》确立了七项物业服务的基本制度,分别是:业主大会制度、管理规约制度、物业服务招投标制度、物业承接查验制度、物业服务企业资质管理制度、住宅专项维修资金制度。参见教材P223~P225。

      『答案解析』本题考查的是物业服务收费。物业服务收费的计费方式主要包括包干制和酬金制两种方式。参见教材P226。

      『答案解析』本题考查的是物业服务收费。物业服务费的构成最主要是物业服务成本或者物业服务支出。其构成一般包括以下部分:(1)管理服务人员的工资、社会保险和按规定提取的福利费等;(2)物业共用部位、共用设施设备的日常运行、维护费用;(3)物业管理区域清洁卫生费用;(4)物业管理区域绿化养护费用;(5)物业管理区域秩序维护费用;(6)办公费用;(7)物业服务企业固定资产折旧;(8)物业共用部位、共用设施设备及公众责任保险费用;(9)经业主同意的其他费用。参见教材P227。

      『答案解析』本题考查的是住宅专项维修资金的使用。住宅专项维修资金,是指专项用于住宅共用部位、共用设施设备保修期满后的维修和更新、改造的资金。参见教材P229。

      A.物业管理服务实质上是对业主共同事务进行管理的一种活动,带有公共产品的性质

      『答案解析』本题考查的是物业管理的基本制度。选项B错误,在物业服务区域内,对个别业主的不当行为不能够听之任之,个体利益应当服从整体利益。参见教材P224。

      『答案解析』本题考查的是住宅专项维修资金的使用。下列费用不得从住宅专项维修资金中列支:(1)依法应当由建设单位或者施工单位承担的住宅共用部位、共用设施设备维修、更新和改造费用;(2)依法应当由相关单位承担的供水、供电、供气、供热、通讯、有线电视等管线和设施设备的维修、养护费用;(3)应当由当事人承担的因人为损坏住宅共用部位、共用设施设备所需的修复费用;(4)根据物业服务合同约定,应当由物业服务企业承担的住宅共用部位、共用设施设备的维修和养护费用。参见教材P230。

      『答案解析』本题考查的是物业管理的基本特征。社会化、专业化、市场化是物业管理的三个基本特性。参见教材P219。

      8.A房地产公司以出让方式取得一块住宅用地的土地使用权,并进行了开发建设,后因改作其他投资,拟转让该项目,则应具备的转让条件是()。

      『答案解析』本题考查的是房地产开发项目转让。《城市房地产管理法》第三十九条规定了以出让方式取得的土地使用权,转让房地产开发项目时必须具备的条件。

      (1)按照出让合同约定已经支付全部土地使用权出让金,并取得土地使用权证书,这是出让合同成立的必要条件,也只有出让合同成立,才允许转让;

      (2)按照出让合同约定进行投资开发,完成一定开发规模后才允许转让,这里又分为两种情形:一是属于房屋建设的,开发单位除土地使用权出让金外,实际投入房屋建设工程的资金额应占全部开发投资总额的25%以上;二是属于成片开发土地的,应形成工业或其他建设的用地条件,方可转让。参见教材P110~111。

      『答案解析』本题考查的是房地产开发企业资质等级。二级房地产开发企业至少应有20名以上专业管理人员;从事房地产开发经营的时间应在3年以上。连续3年质量合格率100%。参见教材P105。

      C.开发单位除土地使用权出让金外,实际投入房屋建设工程的资金额占全部开发投资总额的25%以上

      『答案解析』本题考查的是房地产开发项目转让。《城市房地产管理法》第39条规定了以出让方式取得的土地使用权,转让房地产开发项目时的条件。(1)要按照出让合同约定已经支付全部土地使用权出让金,并取得土地使用权证书,这是出让合同成立的必要条件,也只有出让合同成立,才允许转让;(2)要按照出让合同约定进行投资开发,完成一定开发规模后才允许转让。这里又分为两种情形:一是属于房屋建设的,开发单位除土地使用权出让金外,实际投入房屋建设工程的资金额应占全部开发投资总额的25%以上;二是属于成片开发土地的,应形成工业或其他建设的用地条件,方可转让。参见教材P110~111。

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