• 关于2020年房地产的终极预言这10位房企老板这么说
  •   12月2日,马上步入70岁仍在求学的王石,用世界格局来应对未来变化的宁高宁,更先拥抱新技术与大数据的左晖,坚持把窄路走宽的周政、田明、胡葆森和在后开发时代新赛道上的冯仑,在中城联盟20周年生日这个特别的节点上,他们各用18分钟,回应行业的追问。

      中国经济是一片大海,无论遇到什么狂风骤雨,大海依然在那儿。房地产行业也是一样——伴随着中国城镇化的快速增长,这个行业在过去20年建了200多亿平方米的房子,解决了7-8亿人口的住房问题,为中国经济贡献了多年6%的GDP增长率。

      虽然2004年“831”大限之后,如今已经有近90%的行业企业被边缘化。但房地产的下半场实际上是一个增量和存量并存的时期,我认为中国的房地产业至少还有十年到十五年的好日子,河南可能至少要再增加五年。

      我们现在身处百年未有之大变局,我们所处的国际环境、经济变革、企业发展逻辑和竞争,以及社会的认知和观点都在改变。

      第一个明显的变化是西方社会的变化。西方国家的社会价值观,一些之前以为不会变的所谓“普世价值”、所谓“人类命运”的宗教信仰式的、博爱式的东西都在改变和消失。

      第二个变化是全球经济一体化、资本和商品跨境的交易和流动越来越困难了。未来,这个趋势可能会更加明显。

      第三个变化是企业层面的变化,过去传统观念中企业利益里排在第一位的是股东利益——追求股东利益最大化、投资回报最大化,但现在这种评价体系在变化。

      第四个变化是科学技术的进步带来的,发展的进步,在国际间和企业间就演变成一场科技之战、科技之争。技术的引进、转让、合作正变得非常困难。

      中国目前城市化率是60%,距离未来达到75%以上,还有10-15年时间,这是行业底气所在。

      人的问题是行业的最主要问题——在7成人口已经是非农的情况下,人口结构迅速变化,城市人口流动不均衡,加上棚改高潮褪去,人口边界成为全域发展最主要的制约。

      第二个是“杠杆”问题。虽然和美国相比还有差距,但目前中国居民杠杆使用率已是新兴国家中最高的。中国房价未来怎么走,与居民不同阶层的杠杆率高度相关。

      第三个是“产业结构”问题。未来都市圈的发展,将成为中国拉开新一轮增长大幕的核心产业驱动区。在总体增速时代结束之后,结构性转移会成为行业关注的要点。

      过去20年,行业对消费者的研究远远不够,产品容错率非常高,未来10年,供求关系将发生巨大变化,这个行业的消费者会完成一个从线下到线上的移民,C端(消费者)在价值链中的地位将会有很大提升。

      用大数据显示城市内交易价格更迭,从大数据看消费特征,城市居住信息化等等,线上的核心是通过大数据的积累,让组织知识的迭代速度远远超过传统知识更新。而只有了解了数据流向,我们才能更懂消费者。

      数字化带来三个趋势,为业主提供个性化的产品;重塑地产交易场景和构建数字化的交易征信体系;可视化虚拟+工业化实体孪生房屋建筑。

      于此可以看出,数字化将成为推动社会发展的核心驱动力,地产企业将从产品开发,到平台+生态到运营商转变。

      企业社会责任有且只有三个层次:第一社会责任是为客户提供好的产品或者服务;第二社会责任是为员工创造收入和个人发展空间;第三社会责任是积极地参与社区的建设;

      企业家道德追求和企业的伦理追求,以及企业的永续经营并不矛盾、并不冲突,相反它是殊途同归的。不再单独地追求股东价值最大化,已经成为全球企业界、经济界主流的共识。

      未来,同时追求商业和社会成功的“B Corp公益企业”这种新的企业形态,会成为一种趋势。

      商业向善,要由市场经济来配置资源;把对社会和环境是否友好作为检验商业模式的优劣标准;对于公益慈善事业要以商业的方式来运作,才会更有效率。

      很多人说“学习王石好榜样”,但今天我想借这个机会从“墙上的照片”里走下来。明年我虚岁70岁,把我称为中城联盟年纪最大的创业者比较实际,说“地产的教父”,我不敢当。

      2019是中国改革开放第二个40年的第一年,是两个40年中间的一个过渡。过去的第一个40年是摸着石头过河,是要杀开一条血路,充满了不确定性。而第二个40年开始的时候,中国已经提出了“一带一路”,已经是目标非常明确的。

      而我们这批第一个40年里成长起来的第一代、第二代企业家,在第二个40年里要如何选择、如何规划自己,这才是我们在当前这个过渡期中要做的。

      回过头来看,中国这几十年是房地产行业三百年历史里最好的时期。未来,行业虽然整体规模已经接近了一个顶峰,但是行业这种大的规模还会持续下去,即使它以五年回落10%的萎缩速度,撑住这个行业规模在10万亿以上,估计还可以维持20年左右。

      因此,我们应该重点关注的是:未来如何利用好这20年?——一手抓增长积累,一手抓转型布局。也就是一方面要提高增长质量,高质量经营,另一方面,要寻找第二增长曲线。

      那如何去做到有质量的增长?可以打三张牌。第一,保持均衡的增长策略,平衡增长率、负债率、利润率;第二是增长模式的选择,“是大还是强?”,行业处在不同的时期,要有不同的策略选择;第三,未来几年,房地产行业都会处在去杠杆、降负债的阶段。因此,我们一定要保持低的财务杠杆,更多依靠自有现金流,依靠公司股本金的增加;其次是适度的合作杠杆;再者是维持高的经营效率,高的经营杠杆;最后就是保持高的投资杠杆,降低地价在售价中的比重,提高货币比。

      房地产行业目前面临着一些短期的困难,但是长期还是非常好的,我们的企业要在发展中去解决问题,但也要时刻注意到保持增长才是硬道理。

      高铁高速时代,极大提升了资源共享能力,扩大了城市边际。80后、90后、00后是走向城市,而50后、60后、70后则是走向生态。人口的双向流动,决定了地产的价值。

      最近银行、金融系统都在不断强调,房地产公司要去杠杆。所谓“去杠杆”,就是要控制负债率,这本质上是在控制企业的现金流,控制企业账面上的留存资金。

      观察行业TOP10、TOP20房企可以看到,他们都在做标准化。事实上,高周转的本质就是标准化,而标准化的目的就是让效率更高。在高周转的模式下,做项目投资的时候一定要看IRR(内部收益率),不能只看净利率和毛利率。

      看一个公司要看ROE(股东权益回报率)、ROC(股东权益+长期债务),不能只看净利润有多少。

      今年地产行业面临的挑战非常大,开发商既要保证增长,又要利润,还要现金流,难度很大。

      对任何一个企业来讲,第一曲线的主营业务它迟早会面临失速点,这个是不可避免的,包括全球知名的企业,区别只在于早或晚。

      标准普尔500强最早期的500强,经过40年后只有74家企业还存在,这74家企业中只有12家跑赢了整个标普的指数。这意味着,市场的平均增长在绝大部分的时间里是高于这些硕果仅存的、基业常青的企业。

      就地产行业而言,这几年我们一直在谈:从增量到存量,再到增量和存量并存,未来逐步开始存量为主的时代,这个大的趋势无法逆转。

      房企要追求基业常青,必须通过第二增长曲线实现跨越周期的发展。如果企业确实无法突破第二曲线,它将会失去未来。

      市场上对商业地产的认识有三个误区:一是缺乏深入的市场研究,包括缺乏战略思考,缺乏对城市、市场的研究,缺乏对自我的深入剖析;二是缺乏清晰的市场定位,总想男女老少客群一网打尽;三是缺乏对品牌的长期坚持和培育,包括缺乏品牌意识、缺乏打造品牌的方法和缺乏对品牌的持久投入和创新。

      商业地产有“三先三后”原则:一是先有战略后有战术,先想清楚我们想要什么,所在的城市能给你什么,我们自己能做什么;二是先有市场后有商场,要先把市场研究透,提前去和商户沟通,了解他们到底愿不愿意去;三是先有客户后有商户,要先研究透C端,再由C端选商户。

      都说地产行业现在难,但我要告诉大家,讨论“行业难”我们一定要看到其他行业比我们难得多。

      这几年,P2P全行业几乎都没了,新势力造车也一样压力值爆表。其实我们在这个行业,大家感觉到压力大,是因为以前活得太轻松了,以至于我们碰见难事就觉得是难。如果你在一个永远是难的行业,你永远不会觉得难。

      在我们思考地产未来的时候,我希望大家一定不要沮丧,从难度来讲,我们仍处在一个前景中上的行业。

      我们现在最好的做法是去适应市场,不要总是预测,不要奢望预测十年、二十年的变化。我们最多也就预测这几年的变化,然后调整你的目标和业务,做一些长期正确的事。

      对企业来讲,不仅要为客户提供服务,还要与客户建立情感连接,要陪伴客户的日常,要跟客户共同成长。当然,不仅仅是客户,对企业发展所需要依赖的各个群体,都要和他们建

      立情感连接、共同成长。而通过这种陪伴获得的发展方式,我们称它为“陪伴式成长”。

      当下,老龄化是全球性趋势,但中国来势更凶猛,欧美大概用近百年的时间进入老龄化时代,而中国只用了短短十几年就进入了老龄化社会。

      但中国现有的养老产业已经无法满足这个市场的需求,社会、行业、家庭、长者等都尚未准备好。最重要的是社会财富的积累还不够,中国的老龄化成了“未富先老”。

      我们今天如果说行业和市场遇到了困难,不顺利、有挫折,那一定是以前一件事没做对。

      过去高速成长这段时间,我们“过去靠运气赚的钱今天凭本事又都赔完了”,为什么会这样呢?很简单,市场高速成长的时候,我们会把运气当能力,我们总觉得是我们超出常人,有特别的禀赋,然后我们赚了钱就不断地重复这个行为,而忘记了市场环境在改变,规则在改变,结果你把运气当能力,最后过度使用了这个“能力”。

      人均GDP大概从一千美金开始,人们有买房的欲望,到一万美金,新房的数量已经很少了。未来新房市场增量速度会很快地下降。

      而GDP达到人均一万美金至六万美金的阶段,我们会步入后开发时代,我们比的东西从开发时代的规模、成本、速度,进入到比拼产品、运营和资产管理的阶段。

      行业发展的逻辑变了,我们要讲的故事变了,我们比拼的东西也变了,对地产人的要求也变了。

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