• 一张销控表引发的狂欢 华侨城深圳100亿楼市“踩踏”事件
  •   当深圳市场还沉浸在龙华新区“现楼发售用地”83亿元高价成交的惊讶中,将近二十公里外的华侨城人工湖边,欢乐海岸蓝楹湾酒店内已涌入约500位购房者,在初夏清晨的燥热中又一次诠释了这座城市的与众不同。

      6月3日,位于南山区的华侨城新天鹅堡正式发售大户型单位,推出约315套298-380平方米及545平方米住宅。开盘定金彰显了购房者的资产实力:平层产品定金100万元/套,复式产品定价则500万元/套。

      观点地产新媒体获得的一张销控表显示,此次项目的高层总售价集中在3585-8859万元/套,折合单价11.6-16万元/平方米。

      据华侨城方面披露数据,项目开盘当天累计成交151套,尽管去化率不足五成,但预计销售金额高达100多亿元——这相当于很多中小型房企一年才能完成的销售额。

      自“325”新政以来,深圳累计有宝生Midtown、半岛城邦、华润深圳湾悦府等多个豪宅集中入市,动辄十万上下的价格被认为开发商对市场承受能力的试探。如今,华侨城天鹅堡进一步加剧了这种情况。

      据观点地产新媒体了解,深圳房地产市场经过30多年发展,在竞争、创新、演变中逐渐形成了不同类别的豪宅片区,包括银湖、蛇口半岛、香蜜湖、大梅沙、深圳湾、尖岗山以及华侨城片区等。

      其中,华侨城以旅游主题地产为特色的成片综合开发模式在南山华侨城的成功,是十几年来形成富人片区的原由。新天鹅堡位于华侨城天鹅湖北部,是华侨城旗下波托菲诺纯水岸16期于2014年售罄后,时隔两年在同片区推出的豪宅。

      第三方数据显示,华侨城2014年在深圳实现销售金额77.79亿元,仅次于万科(103.3亿元);其中住宅销售金额39.15亿元,仅纯水岸项目便贡献26.04亿元。此后由于缺少可售资源,华侨城2015年无缘榜单前十。

      正因如此,6月3日早上开盘的新天鹅堡在承担业绩贡献的同时,也成为华侨城持续影响力的宣传窗口。项目为一次性开放,由三栋超高层住宅组成,仅319套约300-550平方米大平层产品。

      现场消息显示,新天鹅堡开盘共计推出315套产品,其中A栋共35套545平方米全复式产品,B、C栋共280套398-380平方米大平层单位;剩余4套未推向市场,包括3套顶层大平层,以及1套380平方米产品。

      开盘当天共计约500人到场,现场享认筹98*开盘98*按揭99折,折后单价集中于11-15万平方米,最高单价达15.8万元/平方米。消息称,购房者以房地产、实业、金融为主,置业目的多为自住。

      最终据开发商数据,新天鹅堡总共成交151套,去化率47.94%,销售额达100多亿元。同时由于销售额超出公司预期,项目决定封盘一天。

      对此,深圳中原地产研究中心经理王飞在接受观点地产新媒体采访时直言,由于定价略高,新天鹅堡的销售情况仍受到价格的影响。数据显示,新天鹅堡周边的二手房中,纯水岸16期的价格不足8万元/平方米。

      另一位资深业内人士则表达出不同的看法。王世泰对观点地产新媒体指出,华侨城片区在开发商品牌、区域成熟度等方面,都是高端人群居住的符号,因此新天鹅堡可获得不少附加值。加上6月2日金茂电建联合体以总价近83亿元、楼面价5.68万元/平方米竞得关外龙华新区的商住地,这也将刺激关内房价上涨。

      “龙华作为深圳副中心,楼面价都能达到5.6万,那关内包括华侨城等成熟片区,价格一定会上涨。”鉴于此,王世泰认为,新天鹅堡的定价在高价位项目中尚属于“比较温和”。

      王世泰表示,自“325新政”以来,深圳市场观望气氛浓重、楼市成交量有所下降,导致房价上升动力不足。近期龙华单价地王的出现,以及新天鹅堡等豪宅的开盘结果,都在释放出信号,即深圳楼市仍在高位运行,“至少告诉你不会降温”。

      统计数据显示,近期深圳楼市酝酿的微妙变化。据中原地产统计,3月-5月,深圳豪宅累计成交1607套;其中3月豪宅共成交725套,环比上涨35.3%,在全市新房中占比升至13.9%,这也是进入2016年以来占比首次突破两位数;4月豪宅成交386套,尽管环比下跌46.8%,在全市新房中的占比仍达到12.1%。

      刚过去的5月份,深圳豪宅则共计成交496套,在新房中的占比也达到17.5%,创下历史最高位;期内,创下单日销售50亿元记录的蛇口半岛城邦备案124套。这其中,千万以上豪宅的占比高达11.8%,相当于每成交10套新房住宅,就有一套千万级别豪宅。

      而2016年以来,深圳“10万+”豪宅已由去年的2个升至如今的24个,包括宝生Midtown、半岛城邦、华润深圳湾悦府已陆续入市。观点地产新媒体了解,万科近期正式发布香蜜湖·瑧山府、兰江山第·瑧山道、深圳湾·瑧湾汇三大豪宅产品,其中瑧山府将于6月份首度入市,货值近350亿元。

      受豪宅成交的结构性拉动,5月深圳新房均价高达5.58万元/平方米,环比仍上涨11.9%。外界普遍指,房价高居不下,长期看涨是根本。

      在接受观点地产新媒体采访时,中国综合开发研究院旅游与地产研究中心主任宋丁也表示,深圳楼市经历去年39%暴涨后,尽管2016年遭遇宏观调控,但仍是全国货币宽松下进行资产配置的优先城市之一。近期银行界消息也显示,包括招商银行在内的机构已开始执行二手房贷利率88折的低利率。

      宋丁进一步指,在房地产产品中,豪宅产品的资产保值能力更强,因此成为高净值人士的首选。毋庸置疑,豪宅会继续推高深圳的房价上涨预期,短期内也会刚需产品间的进一步分化。

      在豪宅频频出货、试探市场承受力的同时,其它房地产产品的入市策略则说明开发商的另一种考量。观点地产新媒体了解,5月份新入市项目诸如宝能城、前海丹华、星河传奇铂寓等刚需、改善性项目定价均趋于合理,最终去化率均在七成以上。

      对此王飞表示,市场信心还在“缓慢复苏中”,价格仍是决定销售结果的关键因素。“5月市场信心受几个低价入市项目带动有所回升,加上龙华地块的推波助澜,观望情绪减弱。6月开始进入供应高峰,新房成交量将慢慢回升。”

      不过她强调,短期内新盘仍不适合提价入市,现时购房者对高价的接受度很低,特别二手市场成交量仍不高。5月份,深圳二手房均价由跌转升至5.53万元/平方米,价格仍处于高位震荡阶段。

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