• 我国房地产的现状是什么
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      2005年9月10日,中国税务总局第五次公布了“中国纳税500强排行榜”,在本次排行榜中,300名内竟然没有一家房地产企业的名字出现。而与此相对应的是,2005年的“胡润中国富豪榜”中赫然于榜中的房地产企业依旧占据了半壁江山,其数量甚至超过2004年。在该富豪榜中共有48位企业家主营或涉及房地产业,且在“百富榜中”排名较靠前。在前10名富豪中,主营业务中涉及房地产业的富豪就多达5位,身价达140亿元。

      在中国十大暴利行业中,房地产企业居首位。一般行业难觅的20%的项目利润已成开发商底线,部分企业取得土地早、土地储备充裕的房地产公司,在一期高于一期的房价攀升中攫取30%至40%的利润也不鲜见。到目前为止,房地产业经过20多年的发展,已经成为国民经济的先导性、基础性、支柱性产业。从1991年到2004年房地产行业仅房屋销售额增长了43.62倍,平均年增长33%;房屋销售价格平稳爬升,2004年全国房屋平均销售价格已达到:2714元/米,北京为:5053元/米、上海为:5855元/米,从1991年到2004年全国房屋平均销售价格增长了3.45倍,平均年增长10%。(详见表1)。从表中可以看出,房地产行业经营业绩令人惊喜,但80%的房产企业在税务机关账面上赫然显示“亏损”二字,剩下的二成企业也多以“微利”的面孔出现。以2004年的北京房地产企业为例,根据税务总局统计出来的数据显示全行业亏损。

      近期国家税务总局在对浙江、安徽、山西、山东、四川、云南、上海7省市的调查中发现,在各种涉税问题中,房地产业的问题占了90%。以浙江省地方税务局提供的材料为例,金华市地税局稽查局近期对该市96家房地产企业开展专项税收检查,企业补缴税费5472万元;嘉兴市地税部门组织全市311户房地产企业的2002至2003年度税收自查,各企业自查申报补税金额共计5009万元;义乌市地税局针对全市房地产行业税收征管中存在的问题,对15家规模较大的房地产企业进行重点检查,查补税费共7000多万元,其中单户查补税费最多的达1800余万元。杭州市审计局重点检查的37家房地产企业中,有17家存在偷逃税行为,偷逃税金额达7069.81万元。

      近期国家税务总局高层人士表示:房地产业无论是涉税案件数量、案件发生率、涉税违法纳税人所占比例、还是查补税款额上都有明显的上升势头。通过长期调查发现房地产业的纳税人规避税收的手段主要集中在营业税和企业所得税这两个主体税种上。通过大量的调查研究发现我国目前房地产企业规避税收的几种主要方法。

      成本膨胀避税法是指房地产企业在核算成本时,为使成本值最大化从而减少应纳税所得额,或通过采取最有利于自己的成本计算方法,以各种非违法的手段加大或调整自身的税前成本额,减少应纳税额,最终达到降低自身税负的避税方法。

      房地产企业运用膨胀成本避税法主要目的是规避企业所得税和地土增值税。我们在调查中发现,这种避税方法在房地产企业运用相当普遍,有数据显示,一般成本膨胀率都在10%--15%之间,更有甚者达到20%--30%。房地产企业普遍采用这种方法规避国家税收的主要原因在于:

      一是房地产开发企业属劳动密集型、资金密集型企业,其开发项目的经营周期较长,开发前期资金投入大,资金回报期相对滞后,并且其成本构成项目十分繁杂、金额大。在会计成本核算中,很难在时间和因果上准确配比相应的费用和成本;同时由于上述原因也给税务机关的征管和稽查带来很大难度。这为房地产企业从客观上造成了避税的空间和条件。

      二是房地产开发企业大多是多种经营,既有建筑业,又有加工业,既有房屋销售,又有物业管理服务。在调查中发现,大多数房地产企业的关联方一般为建筑安装(队)公司、建筑材料加工企业、绿化公司、房屋销售(中介)、装修公司等,而这些关联公司中,还有不少是享受税收优惠政策的企业。更有甚者的是房地产企业与其关联的建筑安装等公司的财务是合署办公。这为房地产公司在成本核算上通过虚开、多开发票的手段来膨胀工程成本提供了可操作性。

      三是房地产企业在经营中涉及的职能部门多,要办的手续烦琐,收费几乎无处不在。有关资料表明,某些地方对房地产开发企业的经营活动拥有行政、经济管理等职权的部门多达几十个,大到政府部门、行业协会,小到街道居委会、环卫站等,形成文件明确规定的收费项目就有近百项;过多的规费支出,票据五花八门,使税务机关较难甄别和认定其支出的合理、合法性及其标准,最终使房地产企业在年终利润的提供和应纳税所得额的调整具有了不确定性。

      四是房地产开发工程施工周期长,结算方式多样。调查中发现为房地产企业提供劳务的施工方种类是五花八门,有正规建筑安装公司、有农村草台班子(由于征用了农村土地)、有个体户、也有军队等特殊单位,税务机关对这些单位的票据管理也欠缺有效手段。造成开发企业在支付施工单位工程款时无法按规定取得发票,而是以收据支付工程款(包括行政事业单位收据、中国人民解放军专用收据等)的特殊现象。这既影响了工程成本的及时结转,同时又给房地产企业膨胀开发成本,规避国家税收提供了机会。

      五是由于房地产企业,特别是非国有企业,公司内部管理混乱。公司财务无法分清会计主体与公司权益人之间的经济行为。造成公司权益人发生的个人费用和权益人个人开发的建筑物的成本,全部挤入公司费用成本中。我们在调查中发现,公司权益人(包括家庭成员)的个人经济活动所发生的支出,如出国旅游的费用、享受高档消费品的费用等等全部被挤入公司的期间费用;在调查中还发现公司建大楼,权益人建小楼的情况,其挤占公司的成本比例是触目惊心的。

      房地产企业运用会计政策的空间,即对同一经济活动可选用不同会计方法的原理,和利用税收法规的缺失,人为调整企业收入和成本费用,以达到规避企业所得税、个人所得税和土地增值税的目的。

      房地产企业在结转销售成本时,一方面利用税务机关的政策法规的缺陷,即税收政策只注重收入与时间关系的配比,而轻收入与因果(对象)关系的配比;另一方面,利用会计政策的空间,如利用“配比原则”对当期成本费用确认存在的空间,即一是房地产企业利用存在存货成本流转假设等会计环境的影响,在对“存量房”销售成本的确认上存在“加权平均法”、“个别计价法”、“先进先出法”和“后进先出法”等方法的选择,而选择不同的方法,均可以配比当期的销售收入,但不同的方法会导致当期销售成本的明显差异。房产地企业正是利用了税收法规的缺失和会计政策的空间,在结转销售成本时,人为调节企业成本,或以小配大,即小收入配比大成本费用;或张冠李戴,即销售的是甲套(或幢),而成本结转的却是乙套(或幢);二是利用会计制度中“配比原则”对收入与费用配比关系上只明确了“质”,而忽略了“量”的缺陷,即利用了企业期间费用与其收入在数量上无法正确配比的实际,来增加企业当期费用。如工资费用、业务招待费、广告费、会务费和差旅费等期间费用。

      绝大多数房地产企业为了达到利用税收政策的缺失和会计政策的空间规避税收的目的,对开发成本的会计核算均不按开发房屋的细数(如幢或套)设置明细会计科目,只设置总账科目。在发生销售时,只按时间关系配比结转销售成本,而不按因果(或对象)关系结转所销售的房屋成本。在调查中发现,房地产企业存在大量的“零成本房”现象。所谓“零成本房”是指房地产企业在某个开发项目中,已结转了其所有的成本,但仍然有部分“存量房”待售,也就是说这些“存量房”一旦发生销售,已无成本与其配比,即收入等于利润。但这些“零成本房”是绝不会再对外销售的,它们大都成了房地产公司的办公大楼或是公司权益人的私人住宅。调查显示,一般房地产企业的“零成本房”占整个开发项目的3%--7%。

      一是,我国税法规定对股权转让行为不征流转税,仅对其收益征收企业所得税,这一规定为房地产开发企业规避其应缴纳的营业税创造了机会。部分房地产企业,正是利用这一规定,将其销售房屋应缴纳的营业税大量沉淀到买方。

      在调查中发现,部分房地产公司会事先成立了一个全子公司,并由该子公司拥有待售房产(一般是整幢房屋)。当有买家时,就将该子公司的全部(或部分)股权转让给买方。在该活动过程中,法律上子公司仅仅变更了股东,公司名称未变更,纳税主体的地位没有改变,该房产的产权也仍然属于子公司。经济上房地产公司没出售房屋,其出售的仅仅是子公司股权。虽然房地产企业失去了对子公司的控股权,但这正是成立子公司的目的所在。这样一来,房地产公司就成功地规避了其应缴纳的营业税,并将营业税税金全部沉淀到买方。理论上讲,如果买方永久持有该房产或是继续转让子公司股权,那么,这部分房产应缴纳的营业税税金将永远沉淀下去。

      二是,我国现行税法中存在大量的税收优惠政策,如再就业的税收优惠政策;军队、退役士兵、随军家属自谋职业、就业的税收优惠政策;福利企业税收优惠政策和各省市的税收特区的税收优惠政策等等。这些税收优惠政策对企业的减免幅度是非常大的,如符合军队政策的企业,可享受3年内免征营业税、企业所得税和个人所得税的巨大优惠。

      调查中发现,房地产公司利用现行税收优惠政策,将其应缴纳的企业所得税、营业税等税金转嫁到享受税收优惠政策的关联企业。房地产企业会事先在不同的地区,通过各种手段成立若干家能享受税收优惠政策并且表面上毫无关联的房地产(中介)销售公司。然后,再与这些事先成立的中介公司签订合同,以较低的价格将房产转移到中介公司,中介公司再按市场价对外转让。本应由房产公司承担的税收就被转移到这些“销售公司”,而“销售公司”是享受国家税收优惠政策的,如此一来,国家的税金就成了房产大鳄们的饕餮大餐。

      所谓临界转换避税法是指由于税法规定的差异性,使得纳税人在面临同一个纳税对象或同一个涉税事项时,有两种或两种以上的纳税义务,纳税人通过数理计算与分析,找到税赋差异的临界点,从而适时转换身份或业务性质以达到最低税负。

      我国的税法体系中对房地产企业也存在着税收负担的差异,这就给房地产企业提供了选择临界点的巨大机会。如对外资和内资房地产企业在企业所得税、城建税、教育费附加等税种和税率上都存在着较大差异,税法规定外资房地产企业的企业所得税税率为24%,免缴城建税、教育费附加。在调查中发现,部分房地产企业重新注册登记、成立虚假合资(或外资)房地产公司,适时转换身份,以达到规避企业所得税、城建税、教育费附加等税收的目的。

      在调查中还发现,部分房地产企业利用合作建房的两种方式的差异,进行临界点的选择,适时转换业务性质,以达到规避营业税的目的。所谓合作建房,就是指一方提供资金,一方提供土地使用权,两方共同建造房屋的行为。根据现行税法的规定,合作建房有两种方式,即纯粹“以物易物”方式和成立“合营企业”方式。由于两种方式中因为具体情况的不同,而产生不同的纳税义务。

      例如,甲企业拥有土地使用权,乙企业拥有资金,它们可以通过合作建房的方式进行交易。第一种情况是:甲乙企业约定,房屋建好后双方均分房屋面积,即“以物易物”方式。税法规定该经济活动的实质是甲企业出让土地使用权,应该缴纳5%的营业税;第二种情况是:甲乙企业合伙成立合营企业,甲企业以土地使用权入股,乙企业以资金入股,即“合营企业”方式。税法规定该经济活动的实质是甲企业以无形资产投资入股,不必缴纳营业税

      将预售购房款记账,使得应该马上缴纳的税款变成往来流动资金,偷逃经营税和企业所得税,这是房地产开发企业较为普遍采用的一种手段。(暂不确认收入,特别是利润率低于15%的项目)

      以各种理由诸如未清算、未决算或者是商品房销售没有全部完毕等原因拖延缴纳企业所得税。

      有些房地产开发企业由于资金紧张,在年度内随意调整税款的申报数额,通常做法是年初、年中减少申报数额,年末全部缴清。

      开发项目应在全部竣工结算销售后清算土地增值税,而部分开发商迟迟不结算或者是故意留有一两套尾房,结果无法进行整个项目的结算,影响了土地增值税的及时足额入库。

      将代理销售商手续费支出直接从售楼款收入中抵减,而从代理商处收取的楼款净增额为计税营业额,以此少缴营业税。

      根据规定,开发权整体进行转让时,按照约定要收转让费,部分开发商却不按照规定做收入,而是挂在往来账面,以达到偷漏税的目的。

      房地产税费制度是房地产市场体制的重要组成部分。建立和健全房地产税费制度,对于充分发挥国有土地资源的效益,防止其流失,保障房地产市场健康有序地发展等都有重要的意义。目前,我国房地产市场的不正常发展带给我们对现行房地产税费制度的思考。本文通过分析现存制度的弊端和国外相关制度的成功经验,提出完善我国房地产税费制度的一些建议。

      税收杠杆是国家进行宏观调控的有力工具,近年来,我国部分地区如北京,上海房价飞涨,房地产业发展,大到影响市场交易能否顺利进行,国土资源能否得到充分利用,小到影响城市居民能否安居乐业。在这种持续高温的态势下,加强对房地产市场的监督管理,规范市场交易行为,以实现资源有效配置成为国家宏观调控的重点。为遏制畸高房价,给过热的房地产市场降温,税收的杠杆调控作用不容忽视。科学的房地产税费改革比其他控制土地、提高利息、加征房地产转让税等控制房产热的措施都要有力有效。因此,完善我国房地产税费制度发挥其对于经济的宏观调控功能已是时之所需,势在必行。

      随着市场经济的发展和改革开放的深入,我国的房地产税费制度也逐渐确立和完善。我国的房地产税费体系由两大部分组成,一是房地产税收,一是房地产费。

      经过1994年税制改革,我国房地产税收体系在税种的设置、税目、税率的调整、内外税制的统一方面逐渐完善起来,形成了一套适应社会主义市场经济发展要求的复合税制体系。按照征税客体性质的不同,可将房地产税收分为四类:流转税(包括营业税,城市维护建设税和土地增值税)、所得税(包括企业所得税和个人所得税)、财产税(包括房产税,契税,城镇土地使用税,耕地占用税)和行为税(包括印花税和固定资产投资方向调节税)。2003年10月十六届三中全会的决议中明确提出:“实施城镇化建设税费改,条件具备时对不动产开征统一规范的物业税,相应取消有关收费。”2005年2月26日,国家税务总局,财政部,国务院发展研究中心等有关部门就《中国房地产税收政策研究报告》进行研讨。该会议明确了我国从2005年开始就新的税制进行设计,并在合适的城市进行模拟运行。政府目前正积极推进以“明租、正税、清费”为改革方向的房地产新税制的改革。

      房地产费是指在房地产市场活动中所产生的各种费用,它是国家机关为房地产方面提供某种服务(管理)或国家授予他方开发利用国家资源而取得的报酬,它也是国家在房地产方面取得财政收入的一种形式。根据有关规定,现行的房地产费主要有三类:一是国家作为土地所有者在房地产一级市场向土地使用者收取的土地使用费,主要包括地租,国家对土地的开发成本,征用土地补偿费,安置补助费;二是房地产行政管理机关或其授权机关,履行行政管理职能管理房地产业所收取的费用即房地产行政性收费,主要包括登记费,勘丈费,权证费,手续费和房屋租凭登记费及其监证费;三是房地产行政管理机关或事业单位为社会或个人提供特定服务所收取的费用即房地产事业性收费,主要包括拆迁管理费,房屋估价收费等。

      通过不同的税种,我国对房地产业的发展进行着多层次的调节,但现行的房地产税种的设置,绝大部分是参照其它行业的税种,没有考虑到房地产业自身的特点,因而这些税种结构已不适应房地产业发展的客观需要。

      首先,房地产交易缺监控,税收征管难度大。一是没有普遍建立起房地产评估制度,房地产交易只能以实际成交价为准,加之法律又没有设置针对明显低于市场公允价的房产交易,政府有权优先收购的规定,这便为炒房提供了条件;二是没有严格的注册登记制度,使税务机关面对纳税人的虚假申报常无从查证。其次,“隐形市场”中逃避税,国有资产流失大。以行政划拨方式取得国有土地使用权但未补交出让金、补办出让手续,或集体所有土地未经国家征用即也是未交出让金,而直接进入市场交易,对此两种情形是采取行政处罚措施还是征土地增值税,如果征,如何计算增值额,这些都是法律的空白。第三,出让、转让土地界限不明,税收征免难以确定。一是两类所有权土地纳税主体难以确定。法律规定我国土地所有权分国家所有和集体所有两种,《城市管理法》又规定,城市规划区内的集体所有土地经依法征用转为国有土地后,该幅国有土地的使用权方可有偿出让。这样实际上集体所有土地正在逐步国有化,使两类土地所有权在现实中难以确定,并使派生的土地出让、转让不易划清,从而影响了纳税主体的确定,具体的征免界线也难以把握;二是性质不明的房地产公司,征免界限难划定。目前许多“房地产公司”挂靠国土部门,又是法人又得履行行政职责,体现政府意愿,致使税务机关很难分清公司业务中哪些属于政策性“代理”,哪些属于“自营”项目,征免界限难确定。

      首先,税种分布结构不合理,保有环节相对偏轻。这个环节主要调节政府与房地产占有者之间的收益分配,目前的结构会使土地成为保有者的无息贷款,加之保有阶段的增值几乎都流向保有者,致使更刺激了房地产投机行为;保有阶段的低税负致使流通环节负担过高税负,助长了隐形交易,逃税现象。其次,计税依据不合理,税负不平等。如房地产税从价与从租计征税率差别甚大,导致隐形市场泛滥;现行的契税区分国有与非国有企业纳税;耕地占用税,房产税,固定资产投资方向调节税都实行内外企业有别制。第三,单个税种征税范围有待扩大。一是现行税制中除耕地占用税外,其它各项税种的征税对象、征税范围、征税主体均不包括集体土地及地上建筑物和附着物,这无形中丧失了国家对这部分房地产的管理和调控;二是城镇土地的规定中也排除了机关、人民团体、军队、以及由国家财政拔款的单位自用个人所有的非经营性房地产。

      首先,房产费项目过多,征收不规范,费明显重于税。目前行政收费多缺乏法律依据,行政机关主体不一,乱收费,乱摊派现象严重。据了解北京征收的各种费有40多种,有的地方多达近100种。据调查,房地产业的政府收费占到了税费总额的75%以上,土地成本中,收费项目占30%,土地出让金占50%,税占20%,明显费大于税,权大于法。其次,税费并举,重复课征,双重负担。最为突出的例子是以出让方式取得土地使用权的经营者既要支付土地使用费,又要缴纳土地使用税。

      1以税为主,费为辅。国外一般要缴纳的房地产规费仅占房地产价值的2%左右。并充分遵循“谁受益,谁纳费”的公平原则。

      2重保有,轻转让的税收分布结构。各国土地税都由土地保有,经营,取得三征税环节组成,各国房地产权属转让的税收较少,而重视保有环节的征税。

      3坚持宽税基,少税种,低税率的基本原则。除公共宗教慈善等机构免税外,其它均为纳税对象。少税种避免了税种复杂带来的高管成本和重复征税的不公。在前两者实现的前提下,低税率实现了税负的减轻,保证了稳定的财政收入。

      首先,要完善房地产税收法规。目前,我国税收立法的层次较低,涉及房地产业的大多是行政法规和规章,缺乏足够的法律统一性和权威性。“有税必有法”,为了维护市场主体的独立性,充分发挥他们的主动性与积极性,制定相关税收法律,依法计税,减少行政干预。其次,建立完整而系统的房地产评估制度,即建立完善的法律体系监督下,由具有专业资人员组成的专门机构。等时机成熟悉后再建立房地产评税制度,在税务部门建立房地产的评税机构,对纳税人应负房地产税额给予法定的评估。第三,建立房地产管理机构与税收征管机构的信息沟通制度。规范的财产登记、房地产估价、咨询、工程监督、代理交易等内容的房地产服务体系,为税务部门提供客观的征税信息和专业化服务,协作税务部门搞好房地产税收的征管工作。

      第一,税收分布结构合理化。重视对房地产保有的征税,开征统一规范的不动产税,强化保有课税,这样一方面可以防止业主低效率使用财产,推动房产要素的优化配置;一方面政府参与资源再分配,可以增加财政收入来源;再者,可以分担流通环节的高税负担,扼杀不规范的隐形交易,;第二,改变计税依据,调整税率,扩大征税范围。以市场评估值作为计税依据,基于“谁受益,谁支付”的原则,设置幅度比例税率如市中心地段的税率高于郊区,使计税更合理,更具监督性,收入更有弹性。城建税应以纳税人的经营收入为其计税依据以体现税收平等原则。对于房产税从租与从价计征也作相应调整,使税负更公平;税率做适当调整,如适当调低契税税率,适当调高印花税和耕地占用税的税率,加大调节力度,充分发挥税收的杠杆调节作用;将农村非农业用房,纳入征税范围,对城镇内所有,使用土地和房产的单位和个人都征税。第三,改革内外有别,统一城乡税制。内外资企业所得税法的合一加快了内外资合一的步伐,实行国民待遇,营造公平竞争环境,以适应我国加入WTO的新情况。改革城乡有别的双轨税制,营造宽税基的税制环境,增加国家对所有土地的监督和调控。

      第一,清理压缩收费,简化收费项目。收费的杂乱多带来的是开发建设成本的过高,最终构成了房价居高不下的原因之一。将部分费改税,减少重复征收现象,可借鉴国外将收费项目圈定在:不动产转移手续费,登记费,公证费,对集体所有土地征收收取工程受益费(政府进行一次土地投资向周围土地所有者征收的因该投资使其价值提高的费用),差饷(向物业使用人收取的费用)四类中,税费可由税务机关集中征收、集中管理、分头开支,这样可以简化办事程序,加大政策透明度,既可保证财政收入,又可稳定房价,保障房地产业的正常发展。第二,明确租税费概念,理顺三者关系。将本质上属于地租的土地使用费纳入地租体系,并做相应的更名,如土地出让金可改为土地批租金;理清税费层次,避免带给纳税人双重负担,如取消城镇土地使用税,避免缴纳土地出让金后的重复征收,同时加强对划拨土地使用权范围和审批权限的控制;将土地闲置费改为土地闲置税或空地税,加强税收调控职能。

      任何一项制度都是在实践的洪流中不断完善的,房地产税费制度亦如此,我们应立足税收的基本原则,结合房地产业自身的特点,以实现公平与效益的统一为目标,建立税种科学,税负合理,分权恰当,收费简化,为房地产业健康发展提供制度基础的税费体系。

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