• 中国房地产现状分析
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      2006年02月10日12:52 经济参考报 经济参考报2月7日刊登《统计局三大数据揭示我国面临住房过剩风险》的文章,引发了各界的激烈讨论,有网站更是根据此文进行了我国住房是否过剩的网上调查。为了进一步探讨这一问题,本报记者对一些房地产业的专家进行了深入的采访,但多数人士对这一热点问题持谨慎态度。

      在网上进行的网上调查中,截至9日中午,有53.59%的网民对上述文章的意见表示支持,反对意见占37.44%,还有8.97%的被调查者表示对此问题不清楚。在被问到“一方面空置房大量存在,另一方面房价居高不下,很多人买不起房,你认为主要原因在于什么”时,61.82%的网友认为是“开发商利润期望过大,宁可空置也不愿意降价”。

      与民众对这一问题的群情激奋相反,学者和业界人士反映比较谨慎。一位研究房地产的朋友甚至对记者说:“这个问题现在太热,关注的人太多,还是少发表意见为好。”

      接受记者采访的人士力求面面俱到,不轻易下结论。戴德梁行研究顾问部高级经理王晨对记者说,仅仅通过统计局公布的汇总数据还不能笼统地判断住房是否过剩。他说,对于统计局公布的数据应该从辩证的角度来加以判断,一方面,统计局公布的数据具有一定的参考意义,但并不能作为判断住房市场过剩与否的标准;另一方面,如果想要更详细地了解有关情况或探讨解决问题办法,则不能仅凭一个笼统的汇总数据,还需要了解统计的具体方法和细分的统计数据,比如不同的区域、不同的物业类型等等。

      王晨说,目前,我们统计数据的渠道不多,这也使得消费者比较难于对市场形成相应的判断,所以统计局的有关数据,成了众人手中唯一能够拿到的数据。如果有关数据能够更透明,大家都能够进行相应的分析,那么结论会更客观、准确。

      对王晨的观点,社科院城市发展与环境研究中心尚教蔚表示赞同。她也表示不能仅仅通过统计局公布的这几个统计数字就判断住宅市场是否过剩,而应对这些数字进行更深层次的分析和判断。尚教蔚说,从统计数字来判断,商品住宅的空置面积上升的速度并不是特别快,相反,非商品住宅的空置面积上升的势头更快一些。从我国住宅的长期走势来看,我国的商品住宅应处在供不应求的状态而不应该是过剩。出现比较高的商品房空置面积,这是由于供求结构不合理造成的。也就是说,大部分的消费者需要的是中低价位的商品房,而开发商销售的中高价位的商品房居多;与此同时,受宏观调控的影响,老百姓持币待购现象增多,对房价走低的预期更强,这些因素使得商品房空置面积增多。

      北京链家房地产经纪有限公司市场总监金育松也有意回避这一问题。他对记者说,当前争论住房是否过剩没有什么现实意义。如果说住房存在过剩,但市场上还存在着很多人没有解决住房的问题,而且房价也处在不断地上涨状态;相反,如果说住房不过剩,但市场上却又存在着大量的闲置空置房。他认为,目前,迫切需要探讨和解决的问题是如何有效控制和消化空置面积。

      金育松说,首先,要有效地控制空置房的增量面积。除了靠开发商对商品房采取精准营销策略外,更重要的是政府在土地审批制度上的控制和把握。

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