• 2019年上半年三亚房地产市场运行分析
  •   2019年上半年,三亚继续坚持实施最严格的调控政策,主动调整投资结构,加大对房地产特别是一般住宅类项目的开发限制,积极开展房地产市场专项整治,有效促进了房地产市场平稳健康发展。据国家统计局三亚调查队调查数据显示,上半年,三亚新建商品住宅和二手住宅价格虽有微张,但成交量急剧下降,降温明显。

      从环比指数运行趋势看,上半年除1月份环比持平以外,其他月份均有不同程度上涨,尤其二季度涨幅有所扩大。

      从同比指数运行趋势看,受最严调控政策的影响持续深入,涨幅呈现逐月减小的态势。(见图一)

      从环比指数运行趋势看,上半年,二手住宅和新建商品住宅变化趋势并不一致,二手住宅环比经历了先涨后跌的一个过程,前4个月环比走高,5月份后开始回落,6月更是下跌0.7个百分点。这种趋势变化显示三亚二手房受到限购政策影响更为明显。

      从同比指数运行趋势看,虽然上半年二手住宅价格同比也在回落,但是回落速度慢于新建商品住宅价格同比。这种趋势变化显示在新建商品住宅价格保持稳定的同时,二手住宅价格正在逐步跟上。(见图二)

      上半年,新建商品住宅网签条数2369条,减少4403条,减少了约六成;二手住宅网签条数851条,减少2053条,减少了约七成(见图三)。从上报网签数据比对情况来看,三亚房地产市场成交情况明显不如往年,无论是新建商品住宅还是二手住宅,网签条数均显著低于上年同期水平。不过进入六月份以后,成交数量有所回暖,与去年同期差距缩小。

      市房地产交易中心数据显示,截至6月底,三亚市商品房库存265.37万平方米,其中商品住房库存172.85万平方米,按目前去库存速度,去化周期约20个月。而在去年同期,三亚市商品房库存142.89万平方米,其中商品住房75.48万平方米,去化周期仅约5个月。限购政策执行以来,三亚市商品房去库存速度慢了近4倍。

      通过对三亚部分房地产企业的实地调研发现,受海南省全域限购调控政策持续影响,岛外购房客来三亚看房人数急剧下降,而本地刚性需求购房有限,各大楼盘成交量均出现明显回落,影响了资金回笼,不少企业出现了资金困难。部分在售或在开发的房企仍在苦苦坚持,而有的房企已考虑进行战略调整,从商业、旅游地产的角度来解决资金困境,个别没有资金压力的企业,也放缓了后续项目的推盘计划。

      与新建商品住宅市场发展迅速相比,三亚二手住宅市场的发展本来就相对滞后,长期处于交易不活跃的状态。从实地调研情况来看,二手房中介企业发展目前遭遇了较大的困境。由于限购政策,导致符合资格购房客户减少,客户带看量锐减,成交和收入的降低又导致整个三亚二手中介从业人员流失严重,进而影响中介企业缩减关停店面。而部分中介企业为了生存,将不符合三亚购房资格的购房者引流到其他同品质的岛外城市,如昆明、北海、西双版纳等地,反过来又进一步减少了三亚二手房的潜在客户。

      2019年以来,三亚市委市政府坚持调控目标不动摇、调控力度不放松、调控政策不走样,以壮士断腕的决心调整产业结构,坚决遏制房价上涨,通过进一步完善住房保障和供应体系,进一步稳定房地产市场,通过房地产市场专项整治工作,对虚假宣传、捆绑销售行为和房产销售过程中存在的各类问题等进行整治,促进了房地产市场平稳健康发展。

      从近期看,海南省刚刚出台了《关于进一步完善人才住房政策的补充通知》,优秀人才增加购房会对房价起到一定的支撑作用。

      从远期看,近年来,三亚城市品牌定位逐步上升,在自由贸易区建设的大背景下,房地产企业对现有项目未来估值较高,对未来三亚房地产市场发展前景持乐观态度。

      预计下半年三亚市新建商品住宅价格的主基调仍然是平稳运行,二手住宅价格稳中有升,成交数量逐步回暖。

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