• 分析利率与房地产市场的关系。
  •   第一种观点,利率与房产价格呈负相关关系,这是目前大家比较偏向的观点,也就是利率与房产价格反方向变化。国内外的学者对此有比较广泛的研究,也有一定的研究成果。早有国外的研究者Kau和Keenan(1980)指出利率上升导致房地产价格下跌,两者呈反比关系,投资价格和住宅。

      Harris(1989) 在研究了名义利率对房地产价格的作用效果之后,通过计量检验得出,名义抵押贷款利率与房地产价格呈反向关系,即价格会因为利率的升高而同时降低。周京奎(2006)构建模型对我国12个城市房地产价格与利率关系进行实证研究表明,利率与房地产价格呈负向关系。宋勃和高波(2006)在考虑通胀情况下,短期而言利率对房价存在负向影响。

      第二种观点,利率与房产价格呈正相关关系。国外学者Goodman(1995)和Kenny(1999)发现利率与住宅需求之间的确存在着正相关联系。Adrian Cooper(2004)以英国房地产市场为例,通过建立OEF模型发现英国抵押贷款利率与长期利率相关使得房地产价格波动幅度减弱。国内研究者李雅静、杨毅(2005)指出,利率在短期对房地产投资量产生正向的影响,长期也是如此,但效果并不明显。

      第三种观点,利率与房产价格无相关关系,这是少数人持有的一种观点。国外研究者Ho Wong 和Tse(2003)指出,就长期而言,利率对房价没有任何作用。而国内学者车峰(2006)的研究表明,在中国市场,我国利率对房价的影响并不显著,但在美国影响效果却很明显。

      房地产市场上的购房者主要来自两个方面:一是为了改善生活条件的自住购房;二是购买房产进行投资以实现财富的保值增值。不论是自住还是投资,购房者的资金决大部分还是依赖于银行的贷款,因此,利率的变化对房地产市场还是有直接影响的。

      首先,对于自住购房者,他们购房的主要目的是为了改善居住条件的需求,利率上升之后,这类购房者的还贷数额肯定会有所增加,尤其去年的连续五次提高利率影响更为明显,以25年贷款期限,贷款额为100万元,贷款利率为7.83%为例,每月由年初未提高利率的6516.57元增加到7605.89元,增加幅度为16.72%。虽然商业银行可以对首次购房者在基准利率的基础上降低10%,但每月多支出的还款数额对于中低收入的家庭来说还是不小的压力。

      虽说对急需购房消费的家庭来说房子还是要买的,贷款也还是要贷的,但也许原来要买100平方米的房子,现在就会考虑买90平方米的房子,原来准备贷款30万,现在只贷款20万了。另一方面,对于已贷款购房者来说,利率调整也无疑会增加其还贷压力,促使一些购房者提前还贷或部分提前还贷。所以从长远来看,购房者的购买能力下降,势必会对房地产市场产生一定的影响。

      其次,对购买房产进行投资以实现财富的保值增值的购房者而言,利率上升后,其融资成本提高,使买房进行投资者对房地产价格的预期发生变化,房价的涨幅必须提高才能确保其收回投资本金,这样投资者就会改变其对房价走势的预期,改变其资金的投资方向。

      如果他们因为房价下跌预期而大量撤出房地产市场的话,就会导致房地产市场出现大量的空置,影响房地产的供求关系的变化,导致房价的变动,进而影响房地产市场的健康发展。

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