• 房地产市场进一步趋稳房企年底或以价换量
  •   本轮房地产周期上涨时间长、幅度大,2015年4月以来70城二手房价从未下跌,随着全国房地产市场进一步降温,预计未来几个月二手房价涨幅将进一步收窄或开始下跌。但从房价看,市场调整趋势明显,一二三线城市逐渐进入调整期。

      房企传统的“金九银十”落下帷幕。全国楼市继续呈现降温行情。国家统计局近日发布2019年10月份70个大中城市商品住宅销售价格变动情况。国家统计局城市司首席统计师孔鹏指出,一二三线城市新建商品住宅和二手住宅销售价格环比涨幅均有所回落。

      在易居研究院智库中心研究总监严跃进看来,从10月份全国70个城市二手住宅销售价格指数来看,无论是环比数据还是同比数据,实际上都呈现了涨幅收窄的态势,除了市场降温的大环境以外,一手房的降价促销开始倒逼部分二手房房东主动进行降价。未来房价上涨的空间不大,呈现小幅降温态势。

      数据显示,10月份70大中城市中,包括是新房和二手房,一二三线城市价格环比涨幅全面回落。

      初步测算,4个一线个百分点;二手房价格环比上涨0.1%,涨幅回落0.2个百分点。31个二线城市新房和二手房价格环比分别上涨0.5%和0.1%,涨幅均回落0.1个百分点。35个三线城市新房和二手房价格环比分别上涨0.6%和0.5%,涨幅均回落0.2个百分点。

      同时,无论是新房还是二手房,价格上涨的城市数量持续减少。其中,新房价格上涨城市数量为50个,比9月减少3个,上涨城市数量已连续5个月减少;二手房价上涨城市数量为31个,比9月减少9个。

      值得关注的是,二手房价格下调城市持续增加,自2005年3月之后时隔55个月再次半数二手房跌价。从房价调整数量看,二手房下调城市多达35个,相比新建住宅二手房数据更能反映当下市场的实际情况。二手房上涨城市仅31个,是最近4年多的最低点。

      此外,一、二手房价环比涨幅靠前和跌幅靠前的城市中,二三线城市都有,并无明显的城市类型特征。10月,一、二手房同比涨幅靠前的城市仍然以呼和浩特、大理、西宁等中西部弱二三线城市为主,涨幅排名靠后的城市则有更多的一二线城市。

      中原地产首席分析师张大伟表示,2019年上半年的小阳春已经过去。按照当下趋势,二手房价格更代表市场真实情况。虽然全国市场成交量依然惯性冲高,但以价换量开始出现。

      易居房地产研究院研究员王若辰向《中国产经新闻》记者表示,在“一城一策”政策后,随着全国房地产市场开始明显降温,目前城市的涨跌更多取决于城市本身的情况,逐渐告别此前三线城市房价涨幅排名靠前,热点二线城市房价涨幅排名靠后的板块轮动现象。

      诸葛找房数据分析师国仕英向《中国产经新闻》记者表示,“金九银十”期间,房企为了回笼资金加快销售回款,纷纷降价或者打折促销,更多的城市新建商品价格加入到下跌行列。二手住宅方面,受新房降价效应影响,部分置换需求较为迫切,为将手中小户型房屋出售置换大户型房屋,降价出售现象及降价幅度均有所增加。受市场调控政策加码影响及新房降价促销等双重因素影响,二手住宅销售价格下跌城市数量创历史新高。

      严跃进在接受《中国产经新闻》记者采访时表示,传统的“金九银十”阶段,降价促销是主旋律,房东会在原先的报价上进行下调,以促进市场成交,尤其是一些挂牌周期比较长的项目更是如此。

      国家统计局数据显示,前10月商品房销售面积133251万平方米,同比增长0.1%,今年以来增速首次由负转正。10月份当月,商品房销售面积14072万平方米,环比小幅下跌18.80%,同比微涨1.94%。对此,诸葛找房数据研究中心指出,“十一国庆”假期影响数据环比小幅下跌,但受企业加速促销影响,销售面积仍好于去年同期。

      该研究中心分析认为,预计到年底之前,房地产开发企业会采取更加积极主动的以价换量策略,房地产销售将保持平稳良好发展,全年销售数据将与去年持平或小幅增长。但融资环境收紧将进一步影响开发企业的投资预期及投资能力,新开工面积或进一步下降,开发投资增速在当前水平略有下降。

      而从10月份市场数据看,房价涨幅基本平稳,“金九银十”表现并不明显,供应量明显增加下,市场量增价保持基本稳定。

      城市分化继续明显,一线城市中,深圳因为之前的政策利好也出现了明显的上涨。与8-9月相比,继续房价上涨明显的城市主要有二手房的哈尔滨、福州、吉林、唐山等城市,新建住宅的西宁、呼和浩特、南宁、唐山等城市。但也有分化,一二线城市房价相对平稳。

      张大伟指出,出现大部分城市价格下调的主要原因还是持续出台的政策叠加各种资金的收紧。后续如果没有明显的信贷变化,预计下调趋势将在2019年持续。在当下CPI高位,10月份的LPR保持平稳,预计整体看,楼市政策依然以稳定为主。

      王若辰指出,10月二手房价涨幅为0.1%,为2018年2月以来首次进入“偏冷区间”。本轮房地产周期上涨时间长、幅度大,2015年4月以来70城二手房价从未下跌,随着全国房地产市场进一步降温,预计未来几个月二手房价涨幅将进一步收窄或开始下跌。

      国仕英表示,邻近年底,房企为加速销售回款,降价促销行为仍在,预计到年底前,各城市价格保持稳定或微跌态势运行。二手房价格受新房价格影响,也将保持稳定或者微跌态势运行。

      张大伟认为,2019年楼市将继续平稳,对于2019年四季度市场走势主要看两点:年末的信贷政策,包括11-12月LPR及是否降准,另外各地的人才政策波动是不是会影响市场。

      “整体市场成交量依然上行,全年有望刷新2018年创造的楼市成交15万亿的金额记录。但从房价看,市场调整趋势明显,一二三线城市逐渐进入调整期。如果没有明显政策调整,市场拐点出现。”张大伟说。

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