• 房地产市场走势如何?来看看孙宏斌最新的九大判断!
  •   11月5日,由中国民生银行主办的“中国不动产金融年会·2019”开启,13位重磅“头脑”——政府学者、经济学家、金融专家坐下来谈了新时代下宏观经济如何变,房地产该怎样应变。融创老板孙宏斌在会上做了主题为《新形势下融创中国的判断和选择》的演讲。

      孙宏斌讲了20分钟,涵盖房地产的未来、当下机会与风险、政策是否放松、未来头部房企的机会。

      作为头部房企,孙宏斌在公开场合讲房地产的时候并不多,此次的分享也十分精彩。

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      * 这个行业的贷款,占28.9%,加上其他行业贷款,用房地产做抵押的,是50%。

      所以这个行业太重要了,占的资源已经太多了。改变经济过度依赖房地产,已经是一个国家的长期战略选择。

      我们这三年的调控主要就是一句话,房价不能涨。你说现在经济压力比较大,会不会还会怎么样?我觉得不会的。

      新形势就是这次的调控,第一句话是钱不能去房地产,第二句话是房地产不能作为经济刺激的工具,第三句就是“这一轮调控加上上一轮限价”这是一个长期的行为。

      未来房地产整体规模,原来我们说60%多,将来还要达到80%多,2030年到达70%,这个空间还是挺大的。

      一个是城市化的需求,另外是改善性需求,你在座的每一个人,你身边的10个人,肯定有5个人想要改善,肯定有一半的人想换房子。

      虽然你不换也能活着,但是你都希望换!这个行业我估计还会保持很多年。今年大概是16万亿左右,这个规模大概还会保持很多年,这是一点。

      行业还有一个变化,到15万亿的量级的时候,从增量市场往存量市场变。原来在2007年的时候,这个行业是3万亿,2008年的时候降了一点,2点几万亿。

      所以我们在座的开发商在这些年里面一直在抢占的是增量,有那么多增量,所以大家日子都好过。

      但是到了现在以后,就是存量了,就是这15万亿存量,在这上下,这个时候就难做了。

      从大家抢增量到抢存量,这其实是一个特别大的变化。回头看,过去十年确实增量非常大,从2007年3万亿到15万亿,增加了5倍,增加了12万亿,12万亿什么意思?就是增加的是全球汽车市场,全球汽车市场是2万亿美元。

      再一个变化就是,本来一线和二线库存就很小,这一轮去库存基本上把一二三线月份限价,限的是一二线城市,强三线城市,现在已经没什么库存了,所以就发现倒挂。

      一二线城市通过去库存加上限价,没有风险,只要出来之后都摇号卖掉了。所以一二线强三线往往没啥风险。

      目前的问题就是把风险挤到了底线城市了,下面四五线城市、五六线城市,低线城市房价翻了一番,供应量增加很多,这就是结构性风险。

      这种管理下,这个行业的杠杆肯定在下降,因为你限价,把整个行业的风险定住了,把建设总量控制之后,把杠杆率降下来了,这些调控任何都是有利的。

      因为我们的库存大概都在一二线城市,我想房价涨,但是地价涨得比房价还快。所以限房价对这个行业是好的,即使有泡沫也罢,没有泡沫也罢,我们好干了,最起码风险性小。

      所以如果库存有问题,土地储备布局不对,贵了,那基本上就是别说综合竞争能力了,问题直接变化为“能不能活着”?

      要提高我们的综合竞争力,还要看布局和土储质量,因为这个行业分两段,一段是前面投资,后面是做产品,投资做错了的话,做什么产品都亏钱,所以布局和土储很重要。

      其次看产品和服务,这些都很难。然后再看持续的降低负债率,我们有一个综合的负债率目标,希望负债总额能够下降的不多,利润的大幅增加、销售额的增加,负债率很快降下来。

      我们也一直这么做的,有文旅、旅游,我们文旅是国内最大的,文化我们也在做。这个是房地产+里面的,这方面布局就是为了将来。因为文娱是大行业,教育是个大行业,医疗是个大行业,养老也是大行业,我们这方面的布局主要是为了五年以后、十年以后的事。

      第二个建议,要支持并购,因为并购是解决风险最最快的方法,有很多风险暴露出来,但是并购是解决风险最快的。

      如果你还不了银行的钱的话,基本上从你违约到最后你把它拍卖掉,大概平均需要四年时间,快的话需要三年时间,但是并购的话三个月或者半年就解决了,所以并购是化解行业风险的最好方法。这个行业的风险就是经济风险,就是金融风险。

      所以并购是化解风险的一个手段,所以要支持并购。不管是从额度上也好,还是并购贷也好,都要支持。

      还要支持头部企业,为什么?不是因为我是头部企业,因为这个行业的头部企业,前五名大概是18%,我估计在五年里面,这个行业的前五名能占到30%,为什么?

      因为每个行业,比如汽车行业中国前五名是51%,啤酒行业是73%,空调行业78%,手机行业83%,我说的就是前五名。我们这个行业,前五名是18%,所以再过五年,30%问题不大。

      头部企业对行业稳定也有好处,头部企业我说是前100名,所以这也是一个建议。

      编者注:根据融创的10月报显示,截至2019年10月,融创累计实现销售约4339亿,其2019年孙宏斌定下的销售目标为5500亿。

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