• 房地产市场整体“降温” 未来趋势将以延续、微调为主
  •   根据中国指数研究院统计数据,今年以来特别是今年一季度,受去年大规模土地流拍影响,各地政府推地积极性不高,各类用地供应量明显减少,虽然4-5月份推地力度有所增加,但1-5月全国土地推出量仍下降,成交规模亦有所回落。其中房地产开发景气指数较去年同期回落0.

      6月14日,根据国家统计局公布的最新数据显示,1-5月份,全国房地产开发投资同比增长11.2%,增速比1-4月份回落0.7个百分点。国家统计局新闻发言人付凌晖表示,今年以来房地产投资增长保持基本稳定,仍然保持较高增速。

      各地在坚持“房住不炒”的政策目标下,持续不断地稳地价、稳房价、稳预期,为房地产市场稳定奠定坚实基础。

      1-5月份房地产投资增速延续基本稳定的态势,增幅相较1-4月份有所收窄。主要考虑受外部环境不稳定不确定因素增多影响,导致房企投资信心有所回落,叠加房企融资环境趋严以及房地产销售规模仍处在调整通道等因素的影响。但也有业内专家认为,今年以来房地产开发投资增速相较去年全年已大幅增长,根据房地产投资周期波动规律,5月份的增幅收窄属于正常波动范围之内。

      中指控股CEO黄瑜女士在接受《中国产经新闻》记者采访时表示,今年1-5月份,一方面,由于房地产开发建筑工程投资和土地购置费两者合计占房地产开发投资的比重高达88.3%。从增速上看,1-5月份房地产开发建筑工程投资和土地购置费增速较1-4月份均有所回落,一定程度上影响房地产开发投资的增速。另一方面,受5月全国房地产销售面积由增转降以及企业融资环境趋紧影响,企业开工积极性有所减弱,带动建筑工程投资增速回调。

      “未来短期内,房企融资环境趋严,叠加房地产销售规模仍处在调整通道,房地产新开工增速将继续放缓。根据土地购置费增速变化滞后土地成交价款4-8个月的规律,土地购置费也将继续降速增长,房地产投资增速继续回落的概率明显增加。”黄瑜说道。

      清华大学房地产研究所所长刘洪玉在接受《中国产经新闻》记者采访时表示,今年以来,全国房地产开发投资增速,特别是住宅投资增长要远好于预期。虽然增速小幅回落,但从过去房地产开发投资周期波动规律来看,目前仍然属于正常波动范围。

      北京中房研协技术股份有限公司首席研究员李战军在接受《中国产经新闻》记者采访时表示,近年来,中国房地产市场和交易都处于高位运行的态势。尽管5月份房地产开发投资的增速有所回落,但相较于去年全年,今年的房地产开发投资增速是站在了一个全新的高度上,增速较去年有大幅提升。

      根据统计局发布的相关数据显示,除房地产开发投资指标外,房地产开发企业土地购置面积及土地成交价款增速在5月份均保持下降趋势不变。具体来看,1-5月份,房地产开发企业土地购置面积5170万平方米,同比下降33.2%,降幅比1-4月份收窄0.6个百分点;土地成交价款2269亿元,下降35.6%,降幅扩大2.1个百分点。

      黄瑜女士分析,房地产开发企业土地购置面积及土地成交价款下降,一方面是受融资环境趋紧影响,房企资金压力有所增加。另一方面也与各地的推地情况有关。根据中国指数研究院统计数据,今年以来特别是今年一季度,受去年大规模土地流拍影响,各地政府推地积极性不高,各类用地供应量明显减少,虽然4-5月份推地力度有所增加,但1-5月全国土地推出量仍下降,成交规模亦有所回落。受此影响,房地产开发企业拿地数量从而减少。

      刘洪玉认为,今年以来,土地成交面积和金额均出现了超过30%的同比下降,主要考虑与房地产开发企业杠杆水平处于高位以及融资难度加大等原因造成的。其中房地产开发景气指数较去年同期回落0.77个百分点,也说明开发企业对未来投资更加谨慎。

      李战军表示,土地成交面积和金额增速持续下滑的原因是多重的。一方面,由于外部环境不稳定不确定因素有所增加,内部结构性矛盾问题仍然突出的情况,房地产开发企业的投资信心在一定程度上受到影响。另一方面,在土地供地结构上,可售性商品房和住宅用地偏少,直接影响房地产开发企业拿地的积极性。

      据记者了解, 2019年的房地产调控政策不会有大的变化,多数是对过去调控政策的延续、重申以及微调。中国社会科学院城市与竞争力研究中心主任倪鹏飞表示,从2019年来看,房地产调控政策基调为维稳、分化、放权。预计政策调整以结构化方式为主,各地将充分发挥城市政府的主体责任,实行局部试探性微调。

      黄瑜认为,今年4月19日中央政治局会议再次强调“房子是用来住的,不是用来炒的”的定位,相关部委也在近期接连发声表态,住建部在4月对6个地价、房价波动较大的城市进行预警提示后,又对房价涨幅较大的苏州、佛山、大连、南宁4个城市进行了预警提示。同时,银保监会也对资金违规流入房地产市场的行为加强监管。

      刘洪玉表示,2019年房地产调控政策的趋势是保持政策的连续性和稳定性。在保持市场稳定尤其是价格稳定的前提下,对已经过时的部分政策进行微调,恢复市场自我调节的能力。

      整体来看,中央坚持“房子是用来住的,不是用来炒的”定位不动摇,“稳地价、稳房价、稳预期”的目标不变,在“因城施策、一城一策”的政策指导下,各地政府也根据当地市场的具体情况,针对性出台相关调控政策,以促进房地产市场的平稳健康发展。

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