• 手段不高明却骗了43套房产 起底河北最大房产中介诈骗案
  •   10月9日,受害人梁晓辉和他的代理律师收到了河北省高级人民法院的判决书。

      这份落款时间为2019年8月27日的判决书,是终审判决,将申怀玉等七人合同诈骗案的上诉驳回。

      此前的6月25日,河北省高级人民法院对河北卓联房地产经纪有限公司(以下简称“卓联公司”)、河北柏众房地产经纪有限公司(以下简称“柏众地产”)实际经营人申怀玉等七人合同诈骗案一案再次开庭审理,当时公诉机关河北省人民检察院检察官当庭提出: “本案事实清楚、证据确凿,维持一审判决。 ”

      申怀玉等七人被指控于2014年5月至2015年7月期间,利用其经营的卓联公司、柏众地产,指使公司员工以房产买卖中介为名,与客户签订《房屋全程委托销售合同》《房屋买卖(置换)合同》等,在签订、履行合同过程中,通过多种欺骗手段,虚构事实,隐瞒真相,骗取众多被害人财物,实施合同诈骗。 涉及房产43套,共计60余人受骗。

      中国房地产报记者了解到,由于案情恶劣、后果严重,受害人报案后,公安机关做了大量调查工作,并调集相关专家对案情进行分析,先后于2015年-2016年将申怀玉等七人执行逮捕。 2017年2月,河北省石家庄市人民检察院向河北省石家庄市中级人民法院提起公诉,指控申怀玉等七人犯合同诈骗罪。

      2018年4月12日,河北省石家庄市中级人民法院开庭审理此案。 庭审现场,就在被告人申怀玉还在试图辩解时,该案审判员突然抬起头,双眼直视着申怀玉说,“你不要以为别人都是傻子,就你精(明)。 ”

      同年7月26日,案件作出一审判决,认为公诉机关指控罪名成立,申怀玉等七人的行为已构成合同诈骗罪。 判处主犯申怀玉犯合同诈骗罪,判处无期徒刑,剥夺政治权利终身,并没收个人全部财产; 其余六人系从犯,根据其犯罪情节,判处有期徒刑及罚金; 涉案房产、赃物依法归还给相应被害人。

      由于申怀玉、闫伟刚对判决邢期不满上诉,该案又于2018年8月28日立案进入河北省高院二审程序。

      2014年11月,梁晓辉在网上发布房屋出售信息,没多久,卓联公司的业务员吕毅就和他联系上,并向他推荐公司的全程委托销售业务。

      梁晓辉回忆,“他们保证说签完合同6个月之内帮我们把房子卖掉,如果到期卖不了,就赔偿1万元的违约金。 又说为了防止我们同时委托其他中介卖房,要求签订全程委托销售合同后,给我们1万元保证金,让我们把房产证给他们,再和他们去公证处做个委托中介销售房屋的公证。 ”

      因为相信中介公司更加专业,加上自己每天都早出晚归。 2014年12月,梁晓辉将房子委托给卓联公司,“委托时间半年,但在委托期间,根本没有一个买家说来看房子。 ”这让梁晓辉心里感到十分不满,也不想再和卓联公司续约。 到了2015年“五一”的时候,吕毅突然给梁晓辉打电话,让他去续半年合同,他借口说先不卖了。 之后,吕毅不断给他打电话,希望能够续签。 但梁晓辉的心里已经打定主意不再续签,只希望等合同到期后,卓联公司尽快归还其房产证。

      2015年6月,吕毅突然告诉梁晓辉说有人看上他的房子了,6月7日下午,梁晓辉来到门店和门店店长段世琼及买方商谈房屋交易的相关事宜。 “当时闫伟刚冒充买房人,我们约定以100.3万元的价格进行交易,但闫伟刚声称自己是做生意的,名下房产有贷款,只能走银行抵押贷款,这就需要我们先和他办理过户。 ”

      段世琼告诉梁晓辉,闫伟刚为了不影响生意的资金周转,只能出10万元左右的首付,剩下的90万元需要走银行贷款。 为了让梁晓辉放心,段世琼还说,“为了把控风险,即便你给买方办理了过户手续,房本依然由我们公司拿着,我们会和买方做个公证委托,在你们没有收到钱之前,就不算真正意义上的成交,如果买方违约,我们用公证委托书就能把房子过户回来,首付款不退。 ”

      闫伟刚当场表示可以配合去做公证。 最后,三方约定首付款10.3万元,剩下的90万元尾款去银行办理贷款来进行支付,5天内,卖方配合买方办理过户,银行贷款由中介全程监管,如果买方出现违约,尾款由中介垫付或由中介重新将房屋过户给卖方,首付款不退。

      2015年6月12日,梁晓辉和闫伟刚跟随卓联公司的工作人员来到房管局办理过户手续,期间,要求梁晓辉签署一份和闫伟刚是叔侄关系的证明,办理免除资金监管手续,直接过户。 梁晓辉告诉记者,“他们说我已经拿到首付款,房管局的监管已经没有意义了,如果要走免除资金监管手续,就要按照房管局的过户规定。 但我没写,后来是中介自己写的,写完了还叮嘱我说,如果待会儿有工作人员问我和闫伟刚是不是亲属关系,要回答是。 之后办理过户手续时,房管局什么也没问,过户手续很快就办理完了。 ”

      6月17日,闫伟刚收到申怀玉的通知,去公证处办理抵押公证手续,闫伟刚作为借款人,和放款人签订抵押借款合同,并在房管局办理了抵押手续。 当天,闫伟刚就收到了75万元的借款,但这笔钱并没有到梁晓辉的账户里。 根据闫伟刚向公安机关的交代。 6月17日当天,他就将钱转走了,其中30万元通过银行转账给申怀玉,另外45万元转给申怀玉的一位债主。 闫伟刚还承认,他通过冒充买房人身份、与申怀玉之妻张红娜假扮夫妻等方式于2015年6月至7月期间,骗取了多套房屋。

      迟迟没有等到尾款的梁晓辉,却在7月14日的一天晚上,等到了让他搬家的消息,“那天晚上,有一个放贷公司的人来我家说这房子已经抵押给我们老板了。 ”梁晓辉说,他当时对这个放贷公司的人说他还没有收到尾款,按照约定,还不能交付房屋。 也是到这个时候,梁晓辉才知道原来闫伟刚也是卓联公司的员工,梁晓辉赶紧给吕毅打电话求证,却只得到了一句“你这儿有任何问题,走司法途径吧,我管不了”。

      梁晓辉告诉记者,对于闫伟刚的身份,吕毅没有承认,也没有否认,他是在之后才知道,原来卓联公司的业务员,一个人只负责一个环节,过了这个环节,你再去找他们,他们就什么都不知道。

      此后,梁晓辉多次受到放贷公司人的骚扰,“期间,又有两个放贷公司的人来到家里,说我们老板过来通知你,3天之后腾房子,现在这房子已经是我们的了,已经办理完过户手续了; 立案当天也来了,带着一位新房主说来收房子。 他们一来,我就报警,严重的时候,110一天要往我家跑四五趟。 ”

      回忆起这段往事,梁晓辉仍然忍不住唏嘘,“其实我这算是好的,我知道有的人家里还被打砸、被泼墨、门锁被撬等等。 ”

      2015年7月15日,梁晓辉来到石家庄市公安局裕华分局报案,他也是该案最早的报案人之一。 8月10日,公安机关正式立案。 8月14日,申怀玉因涉嫌合同诈骗罪被刑事拘留,同年9月18日,被逮捕。

      老家在山西晋城的申怀玉,2005年就开始在石家庄干起了房屋中介,彼时,他才仅仅23岁。 从一个小小的业务员做起,5年的摸爬滚打,相关业务已经十分熟练,申怀玉也不再满足于给人打工。

      2010年5月,申怀玉联系上张森、李剑二人,希望能与之合作,共同管理经营一家房屋中介公司,经过协商,三方达成一致意见: 申怀玉作为大股东,持股55%,张森、李剑各持股25%、20%,由于申怀玉此前注册过公司,且因信誉问题被工商局列入黑名单,便由张森担任法人,申怀玉则为公司总负责人。 两个月后,申怀玉花费10万元收购了他当时工作的房屋中介公司,随后变更了公司名称及股东,名称变更为“河北卓联房地产经纪有限公司”,股东则是申怀玉本人及张森、李剑。

      由于经营不善,卓联公司一直处于严重亏损状态。 据卓联公司会计介绍,卓联公司自成立以来,收支严重失衡,每个月都会亏损数十万元,“申怀玉为了弥补资金缺口,就不断地向朋友借钱,月利息大概在1.8%-2.5%之间,借的钱多用来支付借款本金、利息、公司运作等方面,到2015年6月份,没还的账目大概还有4000多万元。 ”

      经营不善带来的后果是申怀玉三人在工作上产生的分歧越来越大,到2012年6月及2013年初,张森、李剑先后离开卓联公司。 离开时,申怀玉各给两人一间门店,除手续费和税收由申怀玉负责外,其余一切自负盈亏,同时和张森约定由他继续担任卓联公司法人。 三个人的合作就此告一段落。

      根据申怀玉的交代,虽然他和张森已经约定好卓联公司法人的相关事宜,但年检时张森并不配合,无奈之下,申怀玉又在2013年9月注册了柏众地产,由他的哥哥担任法人,占股20%; 他的妻子张红娜担任公司大股东,占股80%; 实际所有者和经营者则为申怀玉本人。 此后,卓联公司和柏众地产就用着一套人马、两块牌子开始经营运作。

      开始单干的申怀玉依然没有摆脱资金紧张的窘困,仍旧通过借钱来拆东墙补西墙,如此循环,直到雪球越滚越大。

      2014年底,申怀玉召集销售经理以上的人员开会,要求把二手房交易的首付款必须打到他的个人账户上,用于卓联公司的滚动经营,比如还以前的买房客户的房款、公司日常亏损、借款利息、扩大公司规模等。 而这一切,房屋的交易双方并不知情。

      根据公安机关调查,2014年10月开始,在各门店的配合下,申怀玉隐瞒其“用被害人的房产抵押套取现金”这一真相,通过与卖房人签订《房屋全程委托销售合同》《房屋包销委托合同》,再和卖房人到公证处办理委托公证,以很少的成本,骗取卖房人房产证的支配权,取得代理卖房人办理房产抵押担保借款、抵押登记以及房屋买卖、过户、贷款等事宜的资格。 之后,申怀玉凭借委托公证书和房产证原件,直接将房产进行抵押,获取高息民间贷款,并与放贷人合谋将委托公证转委托给放贷人的利害关系人,同时将房产证原件交给放贷人。

      申怀玉这种“游戏”并没有高兴得太久,2015年1月,一直负责房产公证业务的刘光辉离职,此后,卓联公司再没有和卖房人到公证处办理委托公证。 申怀玉曾在庭审现场表示,因直接抵押被害人房产的相关公证专业性强,刘光辉辞职后,卓联公司无人能做,相关业务也一直停滞不前。 眼看着,卓联公司就要因为没钱撑不住了,申怀玉又想到其他办法。

      2015年4月至7月期间,申怀玉指使闫伟刚等员工冒充买房人,同时安排段世琼等员工协助、配合,假意购买房产,在支付少量的首付款后,将被害人的房产先过户到闫伟刚等人名下,将骗取的房产进行抵押获取高息民间贷款,并与放贷人合谋将房产的处分权,公证委托给放贷人的利害关系人,同时将被害人房产证原件交给放贷人。

      直到2015年8月,有众多被害人向公安机关报案,以申怀玉为主犯的七人才先后被逮捕,羁押于看守所。

      尽管案件已告破,但诸多被害人认为申怀玉之妻张红娜以及放贷方都参与了诈骗,也应一并起诉。

      对此,有办案警官告诉记者,“之所以将该案件定性为合同诈骗是因为申怀玉没有将借来的钱用作公司经营,而是用来支付员工工资、还自己的信用卡等。 没有起诉张红娜是因为从主观上来说,张红娜没有犯罪故意,也不知道这些业务。 根据侦查,张红娜一直在家带孩子,并不清楚公司业务,只是申怀玉告诉她公司的一些业务需要她来签字,至于把公司其他高层一并刑拘是因为这需要公司员工内部上下的配合,而高层是知情的。 至于没有起诉放贷方是因为公司向放贷公司借钱的流程符合法律规定,无法构成诈骗,其违规在于高息借款。 ”

      该案件被害人的代理律师马三军表示,诈骗的典型特征是虚构事实、隐瞒真相,和是否将其用来公司经营的关联度并不大,关键在于中介公司在为二手房交易提供居间服务时是否虚构事实,隐瞒真相。 显然,其真实目的不是代理卖房,而是将房产进行抵押,套取资金。 此外,在现行法律框架下,类似本案中的放贷行为,是否构成犯罪,如何定罪? 需要相关司法解释进一步明确,放贷人和中介公司是否存在共谋? 也需要佐证。

      他们表示,这是自新中国建立以来河北省最大的房产中介诈骗案,该案也是河北省首次在判决中厘清了刑事财产返还、刑事追缴、刑事退赔的关系,并通过判决书予以明确,和以往刑事判决相比,更明确地保护了受害者的利益。 这样的判决,为全国今后类似的案件处理提供了很好的范例。

      卓联公司违法犯罪的手段算不上高明,但类似这样的诈骗案却在全国接连发生,这也折射出整个二手房中介行业乱象。 今年以来,中国房地产报报道了多个二手房中介机构不履行合同、卷钱跑路、资金链断裂的事件,包括本次案件,都涉及资金未监管到位的问题。

      某住建局工作人员表示,近年来,随着二手房市场的快速发展,房地产中介行业发展较快,也的确存在部分中介机构和从业人员发布虚假房源、隐瞒房屋存在抵押信息、侵占或挪用交易资金、违规从事金融业务等问题。 为保障房屋交易安全、维护交易当事人的合法权益,近年来,已经在加强二手房交易资金监管,全面落实二手房交易合同网签备案制度。

      另有某地房管局工作人员告诉中国房地产报记者,这主要是由于我国目前相关的法律法规不配套,对中介行业管理缺乏明确的法律依据,尤其很多地方放管服之后,放开了对中介的管理。 此外,现在中介行业的准入门槛太低,只需要在住建部门备案,就可以注册营业执照。

      中国房地产业协会常务理事兼法律事务专业委员会执行主任朱树英曾认为,主要是由于我国房地产租赁市场的中介行业发展不完善所致。 中介行业多以小企业为主,大公司数量较少,而且房屋租赁中介市场成本、竞争技术门槛较低,导致出现低价竞争的不良状态,最终都由消费者买单。

      令上述房管局工作人员更担忧的是,中介服务人员的素质普遍不高,也不利于整体中介行业的发展。 “中介公司对于员工的学历、修养和专业背景要求不高,并且普通老百姓对这个行业的认知度也不高。 ”

      “其实最为关键的就是,不管什么时候,购房款都要打到资金监管账户上。” 上述住建局工作人员提醒道。 (出于当事人隐私,文中涉及的卖房人均为化名)

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