• 让一部分商业地产先智慧起来
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      “中国智造”赋能全球客厅,海信VIDAA AI平台海外用户破1100万

      城市的本质是集聚。「城」是一个物理空间,是可以从外部观察和描述的内容,而城市的灵魂在于「市」,因为这包含了一个空间背后的经济属性和社会属性。

      过去20年中国互联网在C端人口红利带动下,完成了人们线上文娱和消费生活的更新换代,接下来20年则是要以产业互联网的方式推动社会与经济的进步。以腾讯从消费互联网向产业互联网转变为观察窗口,我们能明显感受到这样的变化:线上虚拟城市建设好后,互联网巨头最终仍要回到实体空间来,以数字化助手的角色,完善真实的城市体系。

      而产业最终聚焦的仍然是人的活动,包括居住空间、通勤空间、购物空间、休闲空间等等,LBS则成了人、时间与空间三要素的底层设施。在听过腾讯位置服务与宝龙商业集团的战略合作后,我更加理解了这一点。以腾讯LBS为例,用户端所能感知到的是定位服务、POI检索服务、导航服务、轨迹服务、地图展示、海外地图,而对商业地产来说,位置服务中的大数据应用是帮助其实现数字化、智慧化的能力。

      不久前,商业地产研究机构RET睿意德在其题为《中国商业地产存量改造研究》的报告中谈到,我国购物中心的繁荣,主要受益于城市化的加速发展。不断扩大的城市边界和新区建设为开发商提供了「土地驱动型」的市场拓展机会,以住宅和商铺销售反哺商业,快速拿地高周转实现全国化布局。但随着城市化进程步入提质减速阶段,城市在空间上的外延式发展速度放缓。优质商业用地成为稀缺资源,供给侧收紧成为常态,「土地驱动模式」已成为历史,存量物业的改造提升将转而成为商业主战场。

      增转存的过程中,有挑战也有机遇。近两年电商的冲击逐渐减弱,互联网「流量红利」边际递减,而线下则迎来回暖。同时,消费需求也在跃迁。代际差异逐渐显化,90后以及00后对于经济性的敏感度普遍更低,而对体验、个性的追求更突出,与此同时,购物中心等实体店在体验性和场景化方面的不断提升,从供给侧为消费升级创造条件,并推动消费者向实体商业回归,这也为商业地产带来新的发展机遇。

      作为复合型、多行业整合的产业,商业地产运作不仅需要雄厚的资本,更需要聚集多兵种共同作战,其涉及行业众多,运作难度高。中国商业地产从来不缺乏投资热情,但是缺乏成功运作的模式:一个从定位到战略,一个从差异化到商业模式,一个完整的战略制定到操作执行,一个资本投入到资本增值系统运营体系,而不是拍脑袋想出来的点子。

      延续「纽扣计划」,今年11月初,双方再度达成战略合作,腾讯位置服务旗下的数据魔方产品将为20多个宝龙商业地产项目,提供丰富的大数据决策依据,使宝龙地产更加高效精准的连接消费者,帮助宝龙在项目策划、招商运营、经营管理以及市场营销上提供数据支撑,助力其准确掌握市场和趋势,提升招商效率和推广投入产出,实现数据驱动运营,达到降本增效的目的。

      客留通是将城市打成一个个一平方公里的标准格子,标准格子中涵盖mall的客流量及人群特征等数据,从而回答「客流从哪来」、「覆盖区域在哪」、「营销潜力在哪」等mall企业最为关注的问题。在客留通中,mall企业可以查看mall的客流来源排序,商圈人口排序,客群人口年龄、性别,市场渗透率以及客流洼地等,以便更全面精准地了解自己的客流,进行有的放矢的营销活动,实现良性流转闭环。

      专业的企业做专业的事情,吴弼川谈到,他在规划整个商业化数字化路线的时候,考虑的是和好的头部企业合作,选择标准首先在于它的资源和数据能力。零售业与消费者直接交互,但商业地产的核心客户是商户,主业是场景化运营,需要的核心数据不是交易数据,而是关于人的数据。腾讯的数据体系,基于社交和娱乐,完整度很高。

      正是在这样的大数据基础上诞生的数据魔方,才有全方位解决商业地产智慧化过程中痛点的底气。数据魔方的能力分为五大类别,分别是区域洞察、消费者洞察、经销网点分析、精准营销、联合建模。「区域洞察」将主要应用于宝龙商业的网络规划、项目策划、同业分析、资产管理等业务。「消费者洞察」能够帮助宝龙商业在招商运营、经营管理等业务中实现以消费者为中心,提供更贴心的服务。「精准营销」则打通线上线下场景,通过深度分析重点市场,引入腾讯广告平台服务,指导营销部门精准获客。「联合建模」将支持宝龙商业自有业务数据与腾讯数据打通进行联合建模、特征分析、销量预估等客制化应用。

      上述两大数据产品解决的更多是洞察、决策和营销,「室内通」解决的则是到店的客流寻找物、寻找车的问题。依托全国范围内的地图数据能力,室内通具备室内外一体化导航引擎,可实现定制化服务,将品牌品类、服务设施分类,指引消费者迅速前往目的地。总结而言,室内通就是通过服务的数据收集器,在场内的所有的轨迹因为室内通的服务被沉淀下来,就更透明化。

      吴弼川举了个例子,以往运营的时候,很难判断客流数据的真假,也不能针对客流做什么事情。如果投入200w做营销活动,不能只看客流量,还要看新增用户的可能性。比如说两个项目,其中一个日常客流群集中在三条街区以内,另一个覆盖全市,同样做重大营销项目时,前者新增客流有限,投200w就是浪费,而后者新用户触达率高。有了位置数据做决策,自然而然就能降本增效。

      选址、获客、服务、营销,腾讯位置服务两大王牌助

      近几年的双11,似乎是不断在挑战咱们的数学思维极限。玩法看似不断翻新,其实却大大增加了计算优惠的门槛。尤其是今年更加变本加厉,不仅玩法再度升级,优惠似乎还变小了!就像网上那个段子,““2019年双11的发展方向:把优惠券藏在大兴安岭丛林深处一颗四百年古树右后方300英尺的刘姓土拨鼠家的车库里,在2小时内找到土拨鼠一家并在车库前合影留念,即可获得5元优惠券。”

      之前在使用功能机时,往往要等到手机「物理损坏」才会想起换机。十几年前的诺基亚如果硬件上没有损坏,放到今天也是可以正常使用的。不过这种方式在智能机时代就行不通了,厂商把手机的换代周期缩短到一年,人们的换机频率也越来越高。很多旧手机的硬件没有什么损坏,但系统早就不更新,光是卡顿这一个问题,就让旧手机无法再正常使用。

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