• 阳光城吴建斌:房地产市场仍处于青春期房企要向经营要效益
  •   2019年,对地产行业来说是充满动荡,极具挑战的一年。拿地不易,盈利不易,转型更不易。房地产行业大变局正在酝酿之中,企业应如何快速调整战略以适应外部环境?如何通过广泛的合作路径实现资源互补、互利共赢?如何驶入“产业+地产”的全新赛道?

      今天(2019年11月8日),由明源地产研究院举办的“2019年中国房地产总裁峰会”在深圳举行。十位地产大咖集体发声,重磅开讲,告诉你行业未来的新变局,新机遇。

      以下,是明源君根据阳光控股执行董事、全球合伙人、阳光城集团执行副总裁吴建斌现场演讲内容,整理出来的金句:

      1、今年房地产市场都很难,不仅仅中小房地产企业难,大的房地产企业也很难,大家各有各的难处,有土地储备的公司难,没有土地储备的公司也难。

      2、我一直不太认同现在在地产界或者在学界经常对房地产市场的定义,一会儿定义黄金时代,一会儿定义白银时代,一会儿定义钢铁时代,我觉得这都是个人的一些观点,也可能是个人的感受,是没有任何理据的。

      3、根据今年1—10月份整个房地产市场的销售数据可以推算,今年我们的销售总量有机会达到16万亿。

      4、我认为中国的房地产市场仍然在青春期。什么叫青春期?就是一个人很烦躁、很急躁、梦想很大,充满着激情,这就是青春期的表现。中国房地产是不是这种表现?无论是大地产商还是小地产商都是这样的表现。所以我说是青春期。

      5、最近好多头部企业陆续公布了自己1—10月份的销售规模,家家都是成长得非常好,有些是在一线城市、二线城市、三线城市为主的战场取得了优异的成绩,有些是在三四五线城市取得了优异的成绩,说明市场的潜力是非常大的。

      6、为什么有些中小企业的压力很大?是你的品牌可能知名度还不是那么高,你的产品也可能目前还达不到消费者的要求,市场是存在的,并不是市场消失了,只是你的产品可能满足不了现在买家的要求。

      7、由于国家政策的严厉执行,市场已经是一个政策市,在这种情况下,这种政策会导致强者越强,因为社会资源就这么多,银行的资源也就这么多,很多资源会集中在头部企业。所以我们的中小企业难在资源到不了自己手上,你要拿这个资源,就要付出沉重的代价,融资成本很高。我听说一些中小企业的融资成本有20%多的,融资成本达到20%多,这门生意是没法做的。

      8、今年1—10月份的开发面积是没有增加的,但是我们的销售量、销售总额是在提高的,今年如果实现16万亿的销售额,相对于去年来讲,销售价格平均会稍微增长,有的城市可能增长多一点,有的城市可能增长少一点,有的城市可能没增长,普遍还是在增长。这就是现实。

      9、在当前房地产市场,我觉得布局上,如果追求继续做增量,而且继续追求高周转,我建议最好是在弱二线城市、三四线城市去投入重兵,可能效果会好一些。现在我们国家对500万以下人口的城市,户籍管理是放开的,这是一个优势。如果你这个企业追求未来在存量市场的运营化管理,从运营要效益,或者变成轻资产的公司,你不是追求高周转,这种情况下建议就在一线城市、强二线、原来全国的房企无论是大房企还是小房企,在杠杆方面加得很足,好多房企加了八九成的杠杆,这个时代基本结束。大家千万不要再想着用高杠杆继续推动一个房企的发展,这个时代是已经不存在了。

      11、所谓适当的杠杆就是你作为企业来讲,大约你的净负债率不要高于百分之百,超过百分之百都是很危险的。在这种情况下,倒逼着房企从杠杆型的推动转化为经营型的推动,向经营要效益。

      12、如果中小房企偏离了以住宅为主的产业,你现在换到别的行业一样难做。事实证明,你想把企业在这种环境下迅速做大,还是要坚持以快销的房为主要产品,来实现目标,相对于别的行业,房子永远是好卖的。

      13、地产在风口最佳的时候大家瞧不起物业管理,但是现在的物业服务将大放异彩。去年到今年以来,凡是物业公司的股票,资本市场都是给了很高的价值,很多涨了1倍、1.5倍甚至2倍。现代服务业正好迎合了现代生活的需要,而且现代服务从商业逻辑上进行革命。

      14、一定要强调现金流管理,特别是当下或者未来一段时间,一定要强调现金流管理,就是你一定要有随时能调动的资金,这个资金不是几个亿,应该是要有上百亿的资金随时可以调动,这样你的财务才有弹性。

      15、中小企业肯定要在你的项目层面上多找一些大的发展商合作,在保证你的利益的基础上找大发展商合作,让渡一些股权,把你最好的项目让渡出来,就可以变成现金,或者你就不用再做新的投入,让你渡过难关。千万不要舍不得拿好的项目,谈了半天没结果。一定要拿最好的项目,把大发展商吸引过来,让他融资、操盘,很多问题就迎刃而解。

      16、市场是巨大的,关键是我们怎么做。降杠杆是大势所趋,当下一定要做到现金为王,倒逼运营管理全面提升。

      北京怡生乐居信息服务有限公司 北京市海淀区北四环西路58号理想国际大厦806-810室

      乐居房产、家居产品用户服务、产品咨询购买、技术支持客服服务热线:新房、二手房: 家居、抢工长:

          九卅娱乐
 

网站地图