• 抓好时机!深度剖析日本商业地产市场规律
  •   从最近的日本不动产各类数据分析来看,办公室空室率降低、租费增涨、供不应求等一系列稳步增长的数据值禁不住令人产生疑虑,这是真实的還是房地产泡沫?办公室会否即将产能过剩?我相信不少投资者也会忧虑这一问題,让我们从最新的统计数据来剖析一下。

      根据某日本房产研究所面向一千多家公司的调查研究报告显示,从过去一年的办公室用户量,总面积,租费单价的变动来看,办公室市场需求始终处于很平稳状态。

      过去一年中,办公室使用人次“提升”的企业比率为38.3%,高于了“减少”的公司(13.6%)。将办公室总面积“扩展”的公司比率为8.6%,高于了“缩小”的公司(3.1%)。同时,租金单价增涨的公司(20.9%)也高于了“下跌”的公司(0.7%),“上升”的比率每半年持续性提升。由此可见 办公室市场需求持续性坚挺。

      不可忽视的是,这种代表租金单价“增涨”的公司比率不仅仅在日本东京的23区内提升,并且在福冈市等地方公司以及没有变更办公地域的公司中也有所增加。

      第一太平戴维斯公布的6月份日本东京办公室供应结果显示,2019年到2020年东京都心5区将会有建筑面积约68万坪的新供应,预估日本东京办公室库存量将提升5%。除了都心5区外,2020年在18个区中都有相当多的新供应,但聚集在5个中心区。

      与此同时,在前几年的商业写字楼大批量供应被销售市场消化后,预估2023年将又是一个大批量新供应的转折年,并被认为占当年总需求量的50%以上。

      浅蓝色虚线年,日本东京的商业写字楼销售市场见证了自2013年至今最大的供应。虽然销售市场参与者最初对吸纳如此这般大的供应倍感忧虑,但租借顺利进行,入住率毫无放松的征兆。

      相反,都心5区的均值空室率在2018年截止时为0.5%,比2017年拉紧了0.7个百分点,租费同比增加了4.9%,达到一个月34592日元一坪。事实证明,正由于市场需求如此旺盛,寻找较为大的搬迁空間已成為一项并不轻松的任务。

      虽然有人担心新的办公室会抢夺租户,以至于导致次级市场办公室闲置,但这种忧虑从未在中心地域显现出来。不动产市场的弹性身后是牢靠的经济基础,因为公司保持良好高盈利水平,对人才的竟争也十分激烈,因此在办公空间上也需要提升诱惑力和竞争优势。

      设想一下将来,大概68万坪建筑面积将在2019年至2020年期間交付使用,高于1986年至2018年的年均值总面积31万坪。虽然2021年和2022年的供应将趋向于平静,但在销售市场消化这几年的供应后,2023年将是又一个大供应年。

      正在規划中的项目主要是大中型的A级建筑,由于大中型商业写字楼对那些试图利用合并空間来提升內部协同和速率的公司很有吸引力。绝大多数的供应仍然将聚集在都心5区。

      事实证明,虽然一些次级市场短期内将出現大批量供应,例如涩谷是在2019年,丸之内(千代田区皇居外苑与东京车站之间一带)将在2020年,以及虎之门(位于港区)将在2023年实现大批量供应。但5区以外的一些次级市场也将经历相近的供应爆发。

      2019年至2020年期間,四分之三的非都心5区商业写字楼将聚集在三个地域:丰岛区(45%)、池袋(21%)和品川区(10%)。值得一提的是,一个快速公交(BRT)系统正计划从2020年開始阶段性运作,届时将大幅提高海湾地区的交通出行便捷性。

      2019年对涩谷区而言将是至关重要的一年,计划2019年在车站周围完成筹备中的主要项目。随着2018年Google搬迁至涩谷溪(Shibuya Stream)之后, Cyber Agent和 Mixi等IT公司也计划在2019年竣工后搬迁到涩谷站商务大厦(Shibuya Scramble Square)。

      这对想要投資的老朋友们来说也释放出来了一些消息。大中型公司搬迁,新大商圈的构建,必定会带动本土的经济发展和房地产价格。如果追随一些大型企业动向来确认投資着力点也不失为一种提升“身价”的方法。

      好了今天就写到这里了,如果大家喜欢,可以拉至末尾帮小编点在看,祝大家生活愉快!明天见!

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