• 中国房地产下一个10年:有限的市场无限的战争
  •   曾经,银亿股份是宁波规模最大的民营,也是中国房地产百强企业的常客,连续15年上榜。

      4月24日,云南奥宸房地产开发有限公司及其子公司昆明香缇玫瑰公司宣布破产重整。这家植根于云南、总资产超180亿元的区域性房企,曾连续7年获得“中国房地产百强企业”称号。

      50天后,宁波首富熊续强为自己一手建立起来的500强企业——银亿集团申请了破产重整。曾经,银亿股份是宁波规模最大的民营,也是中国房地产百强企业的常客,连续15年上榜。

      在业界看来,这两家房企并不主流,也没啥知名度,它们的倒闭似乎对房地产行业没有什么太大的影响。

      与整个房地产市场接近10万家的盘子比起来,它们都是小角色。但这些龙套们的死,让我们于一片鲜花着锦处,听到了冰山深处断裂的声响。

      2019年,单个房企的销售天花板毫无悬念地被再次打破。从一年1000亿、2000亿、5000亿到半年4000亿,房企们不断突破历史、创造历史的时间越来越短。

      在过去20年,这种新突破都是一个信号。如无意外,这是行业新故事的又一个起点。

      但这一次,故事并未如想象中那样展开。许多年后,追忆过往,人们终将发现一个被大多数人遗忘的事实:2019年是中国房地产行业格局的分界线年以后,江湖还是那个江湖,但秩序已经不再是原来的秩序了。

      2019年,中国房地产历史性地出现了半年4000亿的销售记录,这个NO.1还是碧桂园。距离万科2010年踏入千亿的门槛,也仅仅过去了7年。

      人口迁移、城市化以及经济高速发展这三股时代红利的合力,缺一个都不可能有这种速度。

      普通人可能对这些理论都没啥概念,但在我有限的人生里,我家的换房经历就是中国城市化进程的一个缩影:

      从乡下搬到城里,从郊区住到市中心,从老式民房住进商品房,到如今已经准备把楼梯房置换成电梯房。

      我的家乡在东南沿海的一个小县城,虽然靠近发达地区,但本地经济发展停滞人口外流。按任泽平的理论,这里的房价基本面并不算很好。即便如此,这里中心地带最好的房子已经卖到了1万2/平,均价从15年前的1500/平米到现在8000/平米。

      记得去年底家里的另一个长辈咬牙全款买置换房的时候,他不止一次问我:房价是还会涨的吧?

      惯性上冲的20年里,中国房地产每年的新房销售交易量差不多从1亿平方米增长到17亿平方米,翻了四番多。这给市场造成了一个惯性错觉:这个市场的天花板还很远。

      进入2019年,非常罕见且没有太多征兆地,在多年的狂奔之后,万科、恒大、碧桂园——3家规模前三的大房企,权益销售金额同时都出现了下滑。

      王者碧桂园,合约销售额下降了5%。要知道,在几个特别恐怖的年份,碧桂园的增速是让人绝望的:2016年120%、2017年78%。

      恒大下降的幅度更大,全口径权益销售同比下滑了7%,这是恒大10年来第一次销售下滑;

      万科,权益金额同样下下滑了5%,这是万科从2009年以来首次较大幅度的权益销售额负增长。

      如果你觉得行业头部公司隐藏于业绩之下的下滑信号只是偶然,那只能说明你不了解这个行业。

      在今后十几年的长周期里,中国房地产每年铺天盖地的十六七亿平方米的新房竣工销售交易量,这个时代结束了。2018年的新房销售面积增速也只比2017年增加了1.8%。这就是一个信号。

      直到如今,我每次回家,长辈们还会抓着念叨房价的涨跌问题。只不过,现在的语气已经不复往日那么笃定了。

      大家心里都门清,房价不可能永远会涨,房子不可能永远建不完。但我知道,他的潜台词是所有人都想问而不敢问的那个问题:

      其实,这个问题不难回答:房价会分化,一二线横盘,三四线会掉头,但幅度有限。

      击鼓传花,这场关于销售的狂欢,终会有一个刹车的按钮。而一旦天花板临近,翻倍式增长奇迹大概率将成为历史一角。

      房企大佬们纵横江湖30年,总结国运和人生,也逃不过一个词组:时也,运也,命也。

      1988年的深圳,激情伴随着挖土机轰鸣作响,时间就是金钱的蛇口精神,国贸大厦三天一层的深圳速度,无一不是注脚。

      那个时候,开发房地产的门槛比现在还高:非建筑行业的企业要想进入房地产开发必须通过招投标,拿到土地才批给单项开发权。正走在多元化路上的万科,为了拿到房地产开发的入场券,一出手就是2000万。

      这个价格有多疯狂?按市场价,把土地附近的住宅楼买下来,拆掉再重新建的土地成本价都低于万科获得的这块土地的价格。

      关于这张昂贵的入场券,还有个小插曲,为了应对市场对万科拿高价地的质疑,王石连夜恶补了风水知识,第二天对着记者张口就是“左青龙右白虎”风水理论。

      1988年,万科是初生牛犊,中海已经在香港摸爬滚打了近10年,是行业的祖师爷。从房地产开发的规模来讲,中海是万科的三倍。从质量管理到成本管控、楼书楼花的开创性举措等整套完善的行业规范填补了中国房地产行业的空白。

      从80—90年代,房地产逐步确立了国民经济发展的支柱产业之一的定位。从福利分房到住房市场化,这是两个时代在交接,但身处时代洪流里的大部分人都浑然不觉。

      1998年的金融风暴,严格意义上并没有对中国内地房地产行业造成太多影响,反而是香港的地产商流血遍地,当然,那又是另外一个故事。这一年里,第一次住房改革实行、商品房时代开启,万科成为中国最大的开发商,粤、闽、京、渝各派房企雨后春笋般冒头……各种故事的碎片,已经勾勒出未来房地产盛世的雏形。

      逃过了98年的金融风暴,却躲不过2008年的全球金融危机。这是中国用几十年时间走向世界必须面对的宿命般的结果。

      从2008年开始,房企的竞争主线可以分为两条:一条是民营房企起死回生后奇袭反转,典型如恒大;另一条则是央企从始至终的守正策略,代表选手中海地产。

      2008年1月份,恒大通过超百轮竞价,以41亿元位于广州员村的绢麻厂地块。这个价格超过底价近8倍,楼面价达1.3万/平米,是当时广州排名第二的地王。

      许老板春风得意没多久,经济衰退突袭而至。6月份,绢麻厂地块附近的楼盘大幅降价促销,带装修新房每平米降到1.35万/平米,基本逼近恒大的面粉价。

      “地王褪色”,缴纳土地金的那一刻许老板后悔了,无奈广州市政府拒绝了许老板的退地请求。

      更悲剧的是,当时的恒大已经走到了上市的当口。如无意外,1200亿估值足够让恒大度过流动性危机。可惜没有如果。恒大上市申请遭联交所拒绝,许家印通过资本市场输血的算盘落空。许老板只能满世界找钱。现在江湖还有流传许老板连着3个月打牌换取救命钱的传说。

      传说都有夸大的成分,但恒大2008年9月份切切实实通过迅速打折卖全国13个项目等手段回流现金流确实让许老板喘了一口大气。恒大熬过去了,等到了4万亿救市。

      与民企相比,央企则显得从容许多。2008年,中海实现营业收入188.92亿港元、实现股东应占溢利90.41亿港元。那一年里,中海的营业收入和利润都保持增长,且利润全行业第一。这在当时的市场环境里,是非常不可思议的。

      某种程度上,这是央企和民企两种思维在逆周期里的第一次侧面交锋,央企守正思路下的审慎和稳健让他们安然无忧地穿越周期。

      2010年之前是房地产难得的黄金时代。但2010年启动限购以来,2011年“国八条”横空出世强化调控,横冲直撞的房地产再次被按下暂停键,直至2014年进入冰点。

      某种程度上,2014年就是2008年。上一波周期里,被命运之手拨弄的是恒大,6年之后,命运选中了绿城。

      但绿城的故事,因为有了宋卫平这个灵魂人物,更具悲情色彩。2014年,绿城陷入资金链泥淖,与融创的收购大戏从宾主尽欢到两看生厌也只是用了3个月。在房地产的寒冬里,绿城迎来了中交集团,老宋黯然离去。而其他十余家同样深陷资金链危机的中小型房企却连挣扎的水花都没冒出来一个,他们倒在了春天来临的前夕。

      2015年初货币放松+调控放松,以深圳为代表的一线城市开启新一轮暴涨,迅速传导至全国三四线去库存,全国市场逐步回稳。2015年4月份,深圳的新房均价2.6万元/平米,到了2016年3月份就涨到了5.4万/平米,一年时间翻了一倍。

      而这一波楼市行情,明显是敢想、敢拼和敢加杠杆的民企主场。2016年以后,恒大碧桂园万科轮流登顶中国第一房企的宝座,这场关于行业NO.1争夺战的激烈程度,丝毫不亚于跌宕复杂的好莱坞剧本。

      2014年恒大销售翻番,融创富力增速超过30%。2016年恒大登顶行业NO.1,随后2017年、2018年碧桂园蝉联榜首,融创通过并购快速扩张,这三家典型房企的规模都以翻倍的速度在增长,一同站在了房企金字塔的顶端。

      他们无一例外都是高周转、高负债、高杠杆的典型代表。从2011年到2016年6月,碧桂园总负债规模从772.44亿一路飙升至3317.34亿,翻了4倍多。

      在这一波明显激进的行情里,央企则稍显落寞。中海、保利和华润均出现不同程度的掉队。2016年以后,保利跌出销售排名TOP3,中海、华润跌出TOP5。

      稳妥了这么多年的央企们,熬过了2008年的金融危机,却在2017年以后集体仿佛陷入“失落的3年”。

      2015-2018民企的草莽时光,是货币宽松和杠杆推动的表面繁华,虽然声势浩大,却脆弱异常。

      每一次的调控都是一个历史的轮回。而在2019年,命运的钟摆或许再次偏向央企。

      7月30日的中央政治局会议首提:不将房地产作为短期经济的刺激手段。房住不炒,不可动摇。狂飙突进的房地产时代正式画上句号,中国房地产正式进入平稳增长阶段。需要强调的关键词是“正式”。

      新的时代正在告别黑马。在逆周期里,央企在融资、拿地端的资源禀赋优势,正在逐步显现威力。

      2019年上半年,整体来看,Top10房企的权益销售额由1.57万亿元增长至1.62万亿元,增幅为3.22%。

      Top4-10房企中:中海40%,华润37%,保利20%。这几乎是各个央企史上最好的半年销售增速。

      新一轮周期切换,未来的市场机会,属于那些财务稳健、战略稳健的房企。而央企或将再次崛起。

      7月8日,中海地产发行的一笔港元票据息率低至2.90%,创下了中国房地产企业境外债券发行的最低成本记录。四天后,泰禾集团全资子公司在境外完成4亿美元的债券发行,票面年息15%,成为近年来房企境外融资的最高成本之一。

      2019年以来,多数房企融资成本提高,受整体融资成本上升影响,尽管目前行业TOP100房企评级均在AA+及以上,但融资成本分化非常大:央企、国企融资利率在3%-5%之间,中小型房企则在8%-15%不等。

      对比之下,大型民营房企融资成本亦有升高的趋势。上半年,碧桂园、恒大、融创发行的票据利率在7%-9%之间。其中,恒大于4月8日发行的3亿美元优先票据利率高达10.5%。

      2019年上半年,根据中海发布的销售简报,以港币计价,中海官方口径销售增速为28.7%,销售合约额达1942亿港元。在上半年全国商品房销售额仅增长5.6%的背景下,这一增速,相当亮眼。凭借快速增长,中海的销售排名提升。

      上半年,根据克而瑞的数据,中海的全口径销售规模上升一位,位居行业第六;权益销售额排名行业第五。

      过去几年里,很多房企开始尝试文化娱乐的跨界、日常消费的跨界、科技的跨界……所谓跨界,就是意图脱离地产本身,在别的行业寻求新的增长点。

      2016年是房企转型元年。这一年,碧桂园成立”凤凰优选”,开始腾出一部分力量,向农业、机器人方向转型。杨主席一直都说,我只是个农民。可农民也有梦想,差点就让碧桂园掌握了核心科技;

      恒大许老板过去几年里,折腾过粮油,搞过足球,无一成功。如今开始造车,甚至还找上了贾跃亭,后来的故事大家都知道,对簿公堂。

      诚然,如杨主席和许老板,他们是幸运的:在人生最好的年华里遇到了房地产这个行业,从此命运转了个弯,乘着房地产的大势一步步搭建了一个几千亿帝国,在浩荡30年里留下了自己的独特印记;

      但时代的列车一直往前,他们干了30年的房地产,终究不可避免地走到了一个十字路口。新时代的变化来得猝不及防,但除了地产,他们还能干什么呢?正如郁亮说的,我们至今还未找到另一条跟房地产一样赚钱的道路。

      2018年底,保利地产更名为保利发展。更名的背后是战略升级导向下的多元化尝试。在万亿级别的天花板下,保利以不动产开发为主追求多元发展,并由公司向平台进化。

      升位后的保利发展的定位将是“不动产生态发展平台”。即以不动产投资、开发、运营、资本运作为基础,提供基于行业生态系统的综合服务。

      同样转型思路的还有中海。在以“多元化”为潮流的行业趋势面前,中海坚持没有太大的跨界动作。

      今年3月20日的年度业绩发布会上,中海详细阐述了“今天、明天、后天”三个层次的业务战略。

      中海将90%的资源用于住宅开发,因为目前房地产行业最赚钱的还是住宅,周转快;

      将持有商业作为第二层次的产业,定位为是明天的产业,每年投入7%-8%的资源用于商业;

      创新产业定义为第三层次后天的产业,中海聚焦教育、养老、物流、文化等产业,每年投入1-2%资源探索、创新、试错。

      “稳健中性”已经成为下半年行业政策的主基调,也是引导行业长期健康发展的重要方向。

      当住房回归居住本质,市场竞争对商品房的设计运营和多元配套服务提出更高质量要求。具备多元化整合能力和稳健经营的企业优势将更加突出,也更能适应行业的新变化。

      晚风徐徐吹过,响指带来的灾难并不是天崩地裂,而是灰飞烟灭的寂静与安宁,那些随风消逝的人们似乎并没有太多痛苦。

      但镜头转瞬而过。落日余晖下,一望无际的荒野里独留灭霸一人,望着夕阳,面带微笑。

      如果以漫威的视角审视房地产行业的发展进程,当下的市场业已走入了一场无限战争。

      房地产与经济高度共振,共生共荣,经济系统所呈现出的规律和问题,最终将无一例外的映射到房地产的资产负债表和经营管理行为当中。

      环顾四野,皆是巨变。当中国的改革开放进入“下半场”的时候,房地产进入“下半场”也是必然。割舍与转型,房企的下一个十年,终将在时代中艰难前行。

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