• 二手房一卖一买看行情 换房避免房价踏空
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      二手房买卖流程繁琐,手续复杂。随着买房置业观念的转变,如今在市场上,二手房以它价低、风险小以及即买即住的优点得到了许多买房者的青睐。然而,二手房作为一桩风险高、涉及金额大的买卖,一不小心就可能被“坑”。

      2016年,新政策下的新房价格也是不断攀升,有不少人将购房目光放到二手房市场,相对比新房而言,二手房交房快,入住时间也快,周边配套设施齐全。但是,在二手房交易过程中也存在很多的“大坑”,本文将梳理最常见的“坑”,以及如何防范才能避免“入坑”。

      陈女士一家三口现在住在一套小两房,接下来陈女士打算再生一个孩子,三口之家变四口之家,小两房显然不够住了,再加上想着若怀孕后置换一套面积大一些的电梯房更合适。但是陈女士手上的资金有限,只有100万元的闲余资金,再加上供楼压力和生活开支压力,陈女士觉得自己和老公供两套房压力特别大,打算卖掉自住的小两房,置换一套三房或四房。那么,像陈女士这种情况,到底如何实现换房梦想呢?到底是“卖一买一”,还是“买一卖一”呢?这个顺序大有学问。

      陈女士现在居住的小两房单位,市价约96.5万元,目前还欠银行20万元,也就是说先卖掉这套房再买房的话,陈女士手上的买房资金有76.5万元+100万元=176.5万元。这时,陈女士再去买一套360万元左右的电梯三房。

      按现行房贷政策,卖掉旧居后,陈女士就算是首次置业,可获得8.5折利率优惠,首套房首付只需三成。假设陈女士购买这套360万元的三房,首付108万元,向银行贷款252万元,供20年,月供15497元左右,总利息支出约119.94万元。陈女士手上还有68.5万元可用于其他方面的投资。

      再看陈女士卖房过程中产生的费用。由于还没有买房,所以陈女士卖掉的房是唯一普通住房,证满5年,那么,陈女士可免增值税和个人所得税。也就是说,陈女士先卖房的线年且唯一,税费支出较少,在现行业主实收的市况下,对买家的吸引力相对更高一些。

      假如陈女士先买一套房,再卖掉手上这套房的话,首先要解决的是首付问题,也就是说陈女士必须要找亲戚朋友凑够首付。先买一套房,陈女士算是二次置业,贷款利率要上浮1.1倍。贷款20年,陈女士首付必须凑足252万元(假设陈女士向亲戚借款152万元凑首付),第二套房月供7362元,总利息支出68.69万元。

      然后,陈女士再卖掉手上这套房,这时,陈女士仍可免增值税(证满2年可免),但要缴纳个人所得税(虽然证满5年,但因为不是陈女士唯一住房,所以必须按照1%征收个人所得税)。假设税费全部由买家支付,陈女士虽无需支付,但对买家的吸引力较其他免缴增值税和个税的房源要低一些。

      陈女士资金:96.5万元(卖房所得款项)-20万元(首套房欠银行钱)=76.5万元。陈女士先偿还买第二套房借亲戚朋友的钱,欠:152万元-76.5万元=75.5万元。

      买方了解房屋整体现状及产权状况,要求卖方提供合法的证件,包括房屋所有权证书、身份证件及其它证件。

      如卖方提供的房屋合法,可以交易,买方可以交纳购房定金(但不是商品房买卖的必经程序)。买卖双方通过协商,对房屋坐落位置、产权状况及成交价格、房屋交付时间、房屋交付、产权办理等达成一致意见后,双方签订至少一式三份的房屋买卖合同。

      买卖双方共同向房地产交易管理部门提出申请,管理部门要查验有关证件,审查产权,对符合上市条件的房屋准予办理过户手续。如果存在无产权或部分产权未得到其他产权共有人书面同意的情况,则拒绝申请。

      税费的构成比较复杂,要根据交易房屋的性质而定。比如房改房、经济适用房与其它商品房的税费构成是不一样的。

      交易双方在房地产交易管理部门办理完产权变更登记后,买方凭领取房屋所有权证通知单到发证部门申领新的产权证。

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