• 英国房产市场2019表现如何?半年报揭晓:逆脱欧而稳健上升。
  •   2019年上半年眨眼之间就过去了,7月份是上市企业披露上半年业绩的时候,房产君(微信ID:fangquanuk)也帮大家整理了一波2019上半年英国房产市场的形势。

      2019上半年发生了一系类大事件,前首相特蕾莎梅被迫下台,意味着之前谈了两年的脱欧协议很有可能就此作废。

      新首相大概率会是呼声最高的Boris Johnson,此人在脱欧事项中以强硬态度而出名,主张废除特蕾莎梅协议和10月必脱欧的政治宣言使得英国脱欧的政治不确定性激增。

      上半年时间,英镑在政治不确定的风险中震荡走弱,资本以观望的态度应对下半年可能发生的变动。

      而房地产板块,因居民住宅长期以来的供需严重不对称,外加英国经济基本面良好,居民收入增加,依然在压力下走着自己的“独立行情”。

      根据Halifax的房价指数报告,截止到今年6月,英国房价均价报£237,110,对比2019年1月的£223,629上涨6%。

      单月涨跌幅呈震荡走势,其中2月份收获了单月5%的惊人涨幅,这也是今年以来最大的单月涨幅。其余月份则较显平淡。单月涨跌幅度都在1%左右波动。

      针对未来房价指数的预测,机构预测在脱欧事项了解之后将呈上开口抛物线的形势增长。

      供应量进一步下降触及谷底。当前环境下房东们不着急卖房,都在等待英国在政治方面优先进行表态。

      然而由最主要的供需关系决定的刚需标的,为房价提供了强劲支撑。不论脱不脱欧,怎么脱欧,刚需人群总是要买房子住的。

      据Rightmove数据显示,尽管脱欧形势不定,但是房东普遍看多后市行情。从去年的12月开始到今年的6月,房屋卖家逐月连续叫高要价,从今年开年期间触底的要价£297,000,到年中的£310,000,涨逾4%,比Halifax统计的实际成交价涨幅略低一些。

      一边是等待政策面表态的观望买家,一边是趁英镑低位和震荡行情急于入场的买家,结果就是在供应量进一步下降的同时,房价保持上行趋势,并且交易速度进一步加快。从2019年1月平均77天的高点,下降到现在的平均63天,交易速度快了近20%。

      从2018年开始,英国的贷款市场就自家的借贷产品展开了血腥的“价格战”。为争夺首房买家开始逐个推出10年期的固定利率贷款产品,此类贷款产品在往年是比较少的。

      银行利率低,脱欧前景不明朗导致资金谨慎。由供需关系驱动的房地产市场几乎成为了当前英国最优质的价值标的。虽然很多投资人以及潜在买家还是持保守观望的态度,各大贷款机构却瞅准了房地产这块“香饽饽”,争相推出各种贷款产品扩大受众人群,争抢客源。

      信息的不对称性是造成这种现象的主要原因之一。机构的热情越高,实际来自中小买家为基数的成交量越少,则越能说明现阶段的房价在某种程度上被低估了。

      当然,这对现在进入市场的买家显然是有好处的。我们会有历史上最多的贷款产品可供选择,那么找到一款适合自己的贷款产品的概率也就越高。

      与此同时还能享受到一个低利率的“福利”。目前英国的基准利率本来就低。外加上贷款机构之间的竞争激烈,给到买家手里的数字就更合算了。

      1、GDP增长保持动力,截止2019年第一季度,英国GDP增长率为0.5%,符合去年秋季预算案的预期。预计2019年全年涨幅在1%-1.5%之间。

      2、就业率继续保持历史高位,对比今年年初无明显变化,整体趋势继续保持上行。未来失业率预期降低至2%附近。

      3、国民平均工资水平继续创新高,截止2019年4月报每周529镑,走势稳定。

      4、英国总人口继续保持增长,自2016年脱欧公投以来未见明显的下降趋势,人口增速保持平稳。机构预计到2019年第一季度英国人口总数达6.636千万人,预计到2020年增长至6.733万人,增速约为每年1.5%,对比往年有所扩大。

      5、核心通货膨胀率成功下压到1.8%,达到政府2%通货膨胀率的预期。预期未来呈抛物线形式继续下降,与GDP增速寻求交点。

      6、政府负债与GDP比例呈下开口抛物线收缩,意味着政府正在试图改善英国的财政状况,减轻负债,对应GDP的增长也意味着政府干预的减少,外来投资正在自发增加。

      1)上半年因为换首相的原因,政治不确定性增强,房东们的意愿受到一定程度的影响,供应量下降了

      2)刚需买家继续扮演市场上“主力军”的角色,供给关系的根本矛盾没有解决,哪怕脱欧不确定性增加房价也仍然坚挺,上半年整体涨了6%。

      3)市场信息出现不对称,机构认为目前的市场上房产是英国当下最优质的价值标的,各大机构纷纷加入争抢房地产贷款的行列当中,而与之相对应的是供应量降低,房价在某种程度上还是被低估了。

      英国房产的供需不均现象实在是太严重了,不管出现何种动荡,只要英国的人口总量不减少,房价就很难降下去。此外各项经济数据均显示出英国正进入一个复苏周期,经济基本面显露强势。

      就是在这种基本面强悍,利率历史低位。且汇率、房价因为政治因素被双双低估的时期,才是投资人“上车”的好时机,时隔几年回过头,不少投资人还要感谢这一场“脱欧风波”。

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