• 房地产2019年上半年回顾与展望:千亿规模房企有望扩容
  •   2019年上半年,百强房企总体销售规模保持增长,增速较2018年同期显著放缓。5月,受部分城市政策调控收紧影响,一季度以来的“小阳春”行情有所降温。预计下半年百强房企表现将趋于平稳,更注重聚焦主业、稳健高质量发展。全年整体规模增速预计将放缓至20%左右,千亿房企规模则有望在2018年30家的基础上继续扩容至35-40家。

      根据上市房企销售预测数据,截至2019年上半年,万科以3410.7亿元的销售金额排名第一,中国恒大、碧桂园、保利地产紧随其后,销售金额均超2500亿元;共有13家上市房企销售金额超千亿元。

      1)数据频率是月:2019年上半年销售金额是根据前5月累计同比增幅推算6月同比增幅所得,计算方法:2018年上半年的销售金额*(1+2019年5月累计同比)

      2)数据频率是季:2019年上半年销售金额是根据2019年一季度累计同比增幅推算2019年二季度同比增幅所得,计算方法:2018年上半年的销售金额*(1+2019年3月累计同比)

      3)数据频率是半年:2019年上半年销售金额是根据2018年累计同比增幅推算2019年上半年同比增幅所得,计算方法:2018年上半年的销售金额*(1+2018年12月累计同比)

      【3】合景泰富集团为“确认销售销售金额和面积”,众安房产为“入账销售金额和面积”

      销售面积方面,截至2019年上半年,碧桂园以3065.0万平方米的销售面积排名第一,中国恒大、万科、绿地控股紧随其后,销售面积均超2000万平方米;共有7家上市房企销售面积超千万平方米。

      1)数据频率是月:2019年上半年销售面积是根据前5月累计同比增幅推算6月同比增幅所得,计算方法:2018年上半年的销售面积*(1+2019年5月累计同比)

      2)数据频率是季:2019年上半年销售面积是根据2019年一季度累计同比增幅推算2019年二季度同比增幅所得,计算方法:2018年上半年的销售面积*(1+2019年3月累计同比)

      3)数据频率是半年:2019年上半年销售面积是根据2018年累计同比增幅推算2019年上半年同比增幅所得,计算方法:2018年上半年的销售面积*(1+2018年12月累计同比)

      房地产行业产业链条长,涉及的行业多,影响的范围广,是我国经济发展的支柱产业,对国民经济的发展具有强大的带动作用。

      根据iFinD金融终端智能投研,在房地产上游主要建材行业中,锌行业经济效益近期呈上升态势,行业效益指标处于近一年高位。土地方面,周土地出让成交额出现下行。商品房新开工面积波动上行,主要源于房企手头资金相对宽裕,加之部分政府也将开工进度作为企业发放回款的重要指标之一,因而多数企业都在加紧工期。

      下游消费者方面,消费者中长期贷款5月有所回升,延续了2月见底以来的上行趋势。消费者中长期贷款能否持续上升从而为房地产市场注入新的活力,还有待进一步确认。

      在“加快住房制度改革和长效机制建设”总体基调下,2018年以来,全国商品房销售面积同比增速较前两年明显回落,从销售数据来看,房地产行业处于顶部回落并逐步寻底的过程,下行周期预计仍将持续。

      展望2019年下半年,中央始终坚持“房住不炒”的定位,保持政策的连续性和稳定性,防止房地产市场出现大起大落,进而落实稳地价、稳房价、稳预期的长期调控目标。而在具体的执行层面,中央已将更多的政策自主权赋予地方政府,要求夯实城市政府主体责任,确保房地产市场平稳健康发展。

      整体来看,随着市场成交热度转淡,前5月销售规模已有所回落,但考虑到下半年房企将迎来业绩冲刺,整体成交规模还将有一定的增长,而增速或将延续小幅下行态势,主要源于各能级城市的结构性分化。

      未来仍将延续当前的因城施策,个别热点城市存在结构性调控的可能性,但大部分城市目前涨价压力不大,政策收紧由点及面扩散的可能性较低。需求端,预计销售下滑 5%,整体全年销售面积下降2.5%。供给端,预计19年房地产开发投资同比上涨7.0%,更多由施工投资支撑。

      总量数据架不住结构的“拷问”,下游或将显著优于上游。利率改善周期为一二线销量复苏提供支撑,三四线受棚改货币化减量影响或带动全局销量于19下半年二次探底,维持全局销量全年小个位数下降判断;销量下行决定新开工趋势往下,低库存托底使新开工上半年下行偏缓,下半年或加速,全年预计降至(1%,6%);维持开发投资高点在3月的判断,全年降至(1%,6%)。

      经济下行压力犹在、城市表现分化的背景下,预计下半年仍将延续稳地价、稳房价、稳预期的政策基调,各地方一城一策,整体以稳为主。预计2019年下半年投资将逐步回落,全年同比增长6.5%。预计2019年全国销售面积同比降5.1%。

      未来1-2个季度将延续5月的下行趋势,19年全年的商品房销售面积的下降在-5%至-10%,城市结构分化将会加剧,一二线市场持续回暖,三四下下行压力加大。新开工方面,预计会随着銷售和拿地的减弱而加速下行,可能三季度就会看到单月负增长。虽然土地购置费对房地产投资的拉动在不断下降,但随着信用环境的改善,高位的施工面积仍能支撑房地产投资增速维持在5%-8%。

      全国基本面周期性见顶的迹象明显,除少数热点一二线城市房价仍有上涨压力外,大多数城市基本房价趋稳甚至略有下行。政策方面,“一城一策”仍是主流思路,如近期苏州、西安等房地产市场较为火热,政策调控力度加大。预计一二线城市的政策宽松预期降低,而三四线仍有放松空间。

      求“稳”将是下半年房地产政策主基调,在求“稳”大环境下,一、二线楼市热度大概率不及上半年,三四线仍将延续缓慢下行趋势,维持全行业全年销售面积-5%增长的判断。

      今年一季度楼市热度快速提升是政策收紧的内因,房地产调控将继续落实“房住不炒,因城施策”。预计下半年房地产融资环境难言宽松,热点城市将加大房地产调控力度,库存压力较大的城市或将推动刚需释放,整体看全国房地产市场将保持稳健运营。

      综合对施工类投资和土地购置费的预测,预计下半年房地产投资增速将平缓回落,全年房地产开发投资完成额约12.7万亿,同比增速6%左右;下半年总量层面土地购置仍处低位,结构分化明显;大城市放宽落户,土地供给提升,大都市圈发展预期明确,三四线的棚改收缩,都将促使房企将更多资源投向都市圈内的一二线城市。

      政策端与流动性层面以稳为主,基本面预计受三四线城市影响将逐步下行,但一二线年是贯彻长效机制持续推进的重要年份,“一城一策”有望长期落实。受低库存环境影响,新开工与投资将保持韧性,后续增速预计稳中有降。

      二级市场方面,得益于近两年房企销售数据的强劲增长,房地产行业上市公司盈利水平明显提升,从PE(TTM)和PB(MRQ)来看,当前估值水平均处于五年来低位。

      从行业表现上看,今年一季度房地产行业随大势出现一轮明显上涨行情,二季度有所回调。随着半年报披露期临近,今年房地产行业盈利数据料将继续增长,是否能展开新一轮的估值切换行情值得期待。

      *同花顺iFinD声明:文章内容仅供参考,不构成投资建议。投资者据此操作,风险自担。

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