• 调查丨五线的城市二线城市的需求 环京商改住楼盘销售乱象丛生
  •   这股搅动市场的力量并非来自开发商和购房者,而是生存在二者中间的房地产中介们。在燕郊一个两限房销售中心,自称是三河市兴越房产经纪有限公司经纪人的赵先生告诉中国房地产报记者:“我们公司是这个项目的独家代理,现在该项目不限购,只要你愿意花15000元,就能办理购房资质,房产证也完全没必要担心。”

      “两限房不限购不限贷”“花点钱资质就能解决”已经成了除“降价促销”以外中介公司口中最大的噱头。需要警惕的是,燕郊房管部门的工作人员明确告诉记者:“这都是骗人的,千万不要相信,否则就会人财两空。”

      明明是福利保障房,但一到市场经由中介的手就变了味,这不是个案。事实上,环京楼市乱象,特别是房地产经纪行业乱象由来已久,已呈现愈演愈烈的态势。早在今年7月和8月中国房地产报记者在环京楼市调查走访时,就发现有许多房地产中介机构在严格的限购政策下打着擦边球,举着诱人的“不限购”“落户”等口号不断地吸引着众多购房者。

      上述商改住项目名为“星月湾”,位于京哈高速和燕郊迎宾路交叉口的东北侧,南边靠近海油大街,北边紧邻天洋城,东靠信息大厦,交通方便,周边配套也比较完善。项目由三河市华隆房地产开发有限公司开发,总计可售3栋453套。

      据销售人员介绍,该项目2013年11月22日拿地时土地属性为综合性用地,2015年开始建设,今年7月份,当地政府和开发商开始商议,随后将项目由原商办类项目转为普通70年产权的商品住宅,并由开发商一次性补交完剩余土地出让金。

      “本地人只要满足家庭人均居住面积低于20平方米,外地人只要满足在三河市无房,且有燕郊半年及以上时间的劳务合同、营业执照复印件3张加盖公章(事业单位不需要提供营业执照)和三河市内租赁合同复印件这几个硬性条件就可以购买这个项目。”赵先生告诉记者,除了劳务合同和租赁合同他能解决以外,只要愿意多花钱,基本所有和资质有关的材料他都有“关系”能办。“想买的人很多,已经有100多个人交了2万元排卡费,押身份证复印件排卡的也有40多个,其中有一大半是代办的资质,已经送去审核了。项目价格18000元/平方米上下,估计今年底能开盘,明年6月份就能交房。”

      不过当记者前后两次问及代办资质的是他个人,还是其所在公司或开发商办理时,赵先生说:“我只能说这是我的个人行为,但实际上跟公司还是有关系的,只不过不能明说。无论办成办不成,代办资质的15000元手续费都不能退还,也没有任何收据或凭证。”除了赵先生以外,还有多位经纪公司的经纪人向记者表示,的确能够代办资质。

      “严格的限购政策下,刚需难以释放,星月湾两限房实际上是政府推出的福利房,不过类似的项目不止这一个。”燕郊当地一位房地产人士向记者透露说,已经快卖完的长安一线和星月湾性质基本相同。星月湾旁边的信息大厦实际上也是这种福利房,但是已经推出近十年,部分业主房产证还没下来。这种福利房,从土地到销售有太多不确定因素,特别是有些中介机构为了成交口无遮拦,什么都敢办,但最后能不能办成必须画个问号。

      北京大成律师事务所高级合伙人王月池认为,如果办不成且不退还手续费,这一行为就构成了诈骗,如果办成了则构成违规销售。

      “燕郊推出两限房,从政府解决本地刚需居住问题来讲是一件好事。但是商住房的量是有限的,所以此举不能算是突破限购的手段,只能说是地方执行限购政策时的微调整。”中国房地产经纪同业联盟主席胡景辉表示,现在来看,类似的做法很可能会向环京其他地区扩散。

      上述房地产人士表示,环京地区,特别是北三县,限购政策向北京看齐,但是相关的配套措施却没有及时跟上。北京从事房地产中介的人员都是要有经纪人上岗证,但是燕郊没有要求。除了几家大一点的中介公司以外,房地产中介公司普遍招聘门槛低,“只要会说话就行。”所以代理公司携款潜逃和资质办理不成拒绝退费的现象时有发生。

      随后,记者专程走访了三河市华隆房地产开发有限公司,针对土地和代理公司违规问题,有工作人员向记者表示:“土地有问题我们是不敢卖的,至于销售问题,这是代理公司负责的事情,办成办不成都跟我们没关系。只要购房者符合标准,能摇上号网签,我们这里就不会出问题。”

      需要注意的是,上述房管部门工作人员说,原则上讲,两限房不允许中介公司代理,而是由政府主管部门直接审核资质出售。此外,这个项目预售证没有下来,价格也没有确定,排卡收费属违规行为。至于代办资质,这位工作人员奉劝购房者,“千万不要相信,因为资质审核十分严格,有问题都能查得出来,遇到这样的问题,可以选择举报。”

      记者随后以购房者身份致电燕郊房管局执法大队和中介股尝试举报,双方的工作人员均表示排卡和代办资质不合规,如果交了相关费用可以携带证明材料到房管局反映。但还没等记者进一步沟通说明时,执法大队工作人员直接挂断了电话。

      值得一提的是,严格的限购和监管政策压制下,开发商行为不断趋于规范,现在的燕郊乃至整个环京地区,房地产市场乱象更多的是来自于房地产经纪行业。乱不仅体现在部分中介机构大肆宣传商住房的居住属性,更多的是各种“挂羊皮卖狗肉”的“欺诈”行为。

      按照记者此前和近日的走访来看,北三县、固安和天津等地均存在着各类中介公司违规行为,除了房地产中介公司,甚至还包括一些教育机构包办户口。虽然一直以来当地执法部门给出的答案都是“不合规,会整改”,也确确实实查处了一部分中介公司和市场违规行为,但是时至今日,中介行业乱象依然不容忽视。

      “中介违规现象在全国一线城市周围广泛存在,很多房地产乱象的存在是因为行政调控能力太差。”中原地产首席分析师张大伟认为,出现这种现象的原因非常简单,燕郊的行政级别算是五线到六线城市,但房地产市场是二线城市的需求。

      行业制度不完善是原因之一,但是监管问题不能忽视。胡景晖表示,相关部门将监管重心从开发商转移到中介行业时间不久,对中介行业了解有限,管理和监管能力还有待提升,而且现在对于多数违规行为的处罚力度并不是很大,很难让违规机构“伤筋动骨”。

      “行业本身具有周期波动性。从经纪公司本身来讲,近年来野蛮生长,行业产能过剩,出现周期性回调是必然的。”胡景晖建议说,既然京津冀一体化,那么在房地产行业的重大管理上,北京、天津以及河北应该具有联动机制,相关部门应做到互相通气。各个行业协会也应该加大工作力度,例如制定行业黑名单等制度。

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