• 现在的房地产是什么趋势?
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      一是房地产是我国的支柱产业,政府不允许房价崩盘。2000年以来,我国房地产投资一直占GDP5%以上的份额,2006年、2007年更是连续两年超过10%,是事实上的支柱性行业。并且,房地产业的产业链条很长,对相关的建材、钢铁、水泥、家居等行业有着很强的拉动作用,关系到整个经济的发展状况。同时,从目前的政府财政收入来看,根据国土资源部公报数据,2004年-2006年,全国土地出让金分别为5894亿元、5505亿元、7677亿元,2007年1月-11月为9130亿元,占全国财政收入的比重接近20%,卖地已经成为地方财政收入的重要源泉。加上房地产开发环节的营业税及其附加、所得税、土地增值税等直接税费,两者合计约占财政收入的27%,若考虑相关建材、建筑等行业,贡献的收入就更大了。甚且,如果房价崩盘,可能会使房市丧失进一步发展的基础,并引发我国的金融危机和社会动荡。故无论是中央政府还是地方政府都不希望房价下跌幅度太大、太快。 二是我国房价价格偏离幅度不大,决定来其跌幅有限。由于我国处于城市化的快速发展和住房条件不断改善的阶段,房价收入比应该比国际上通常的6-8倍要高。参考日本和香港的历史,我们认为,我国一线间达到高位平衡。对于二线城市,由于其在经济发展水平、人口密度、城市配套等方面与一线城市存在一定差距,因此,我们认为二线倍的范围内是较为合理的。而目前,我国一线左右,除深圳偏离正常价格上限约40%外,北京、上海偏离的幅度并不大,这也决定了其调整幅度有限。考虑到收入增长因素,上述一线城市的房价偏离幅度将逐步收窄。假设房价不跌,人均可支配收入年均增幅10%,北京、上海的房价在2009年将进入合理区间,深圳的偏离幅度也将回到20%以内,而目前深圳的房价总体已下跌约30%左右,已进入动态的合理区域。二线城市中,部分城市房价过高,同样存在调整需求。根据我们测算,2007年四季度,杭州为16,与一线,处于较高的价位;重庆为7.8,处在合理范围内。由于二线城市中各个地区的差别较大,难以用同一个标准来衡量,但总体上来看,房价偏离的幅度同样不大,考虑收入增长情况,房价将在09年进入合理区域。 三是我国经济的基本面未变坏,支持房价的诸多因素仍然存在。我国今年的经济增长率将达到10%以上,明年也可能保持在较高的水平上,人均收入增长率也不会降低;同时城市化和人口因素也未恶化。这就决定了我国近期对住房的需求不会波动太大。同时,我国的金融机构、房地产商和已购房者也不会允许房价调整幅度太大。故这段时间出现了房地产商和金融机构联合向政府呼吁“救市”的传闻。

      四是从我国历次的房市周期和其它国家的房市周期来看,此轮调整的时间大概为两年。从我国90年代以来的几次房市周期来看,我国房市的调整时间大概都在两年左右,如1993-1997年的周期中,95-97年为调整期;1998-2003年的周期中,02-03年为调整期。此外,从国际上的历史经验来看,日本的六十年代中期和七十年代中期,美国的六十年代末和七十年代末,以及香港的九十年代中期,房地产市场出现的短暂调整,都是两年左右的周期。

      虽然短期内,房地产市场因为价格过高导致有效需求不足,从而使供给大于需求,但从中长期来看,供应依然偏紧。从需求来看,我国目前城市化率约为45%,正以每年1%左右的速度快速增长,保守估计,每年有约1300万人口进入城市,按目前人均27平米计算,这部分需求约3.5亿平米。我国目前存量住房约160亿平米,以平均使用50年计算,每年折旧拆迁量约为3.2亿平米。此外,目前城镇人口已接近6亿,改善性住房需求按0.5平米/人/年计算,这部分需求约3亿平米,上述几项总需求接近10亿平米,而2007年的竣工量只有5.8亿平米,缺口巨大。从房地产的具体开发数据来看,近几年来,全国商品房竣工面积与销售面积之比一直呈不断下降的趋势,2005-2006年,竣工销售比约0.87,2007年下降至0.76,供不应求情况严重。商品房开工面积、施工面积与销售面积之比也一直下降,土地购置面积也未相应增长,近三年来明显低于销售面积,这显示未来几年供应紧张的局面难以得到缓解。从四大一线城市来看,其情况基本类似,但2007年新开工面积与销售面积之比只有0.91,因此,在价格得到适当调整后,供不应求的情况将会继续出现。

      从决定我国房市的长期因素来看,这些因素不仅没有发生大的变化,而且在未来会进一步发挥其作用。这些因素包括:

      一是人口因素。即随着人口的增加,对住房的需求就会增加,从而促进房地产业的发展。这个因素可以从人口的发展史和住房史可以看出。我国20世纪80、90年代的婴儿潮在本世纪初开始步入工作,他们会释放出巨大的购买力和需求,从而刺激我国房地产的发展。而本世纪初我国的婴儿出生量还在高位运行,故预计到2030年间,我国每年新增的参加工作的年轻人口都会较多,从而对住房的需求也会在高位运行。

      二是收入因素。即随之人们的收入的增加,特别是收入跨越某个范围后,人们对住房的结构、住房大小、舒适度、环境等都会改变,从而促进房地产业的发展。这个可以从许多关于一国人均收入与房地产业发展之间关系的研究中找到答案。根据世界银行研究报告,人均GDP在1500美元时,房地产业进入快速发展时期;当房地产业增加值占GDP总量的6%到8%时,就可以确定为主导产业,而当占GDP总量的10%到12%时,之后增长便趋于平缓。基于上述判断,2004年,中国人均GDP已经达到1500美元,而中国房地产业增加值也逐步占到GDP总量的5%到6%。因而我们可以判断,当前我国已进入房地产业的快速发展期。另外高盛公司的研究报告则显示,从现在起,人均收入超过3000美元的中国中产阶层人口将快速增长,这种状况会持续到2035年左右,中产阶层人口将达到14亿左右,直到2050年。这可能转化为持续的购买力,从而促进房地产业的持续发展。

      三是城市化因素。即随着一国城市化的发展,房地产业也会得到很大的发展,城市化的过程就是一国房地产业快速发展的过程。对城市化与房地产业发展之间的关系,理论界有一条著名的“纳什姆曲线”。美国城市地理学家纳瑟姆所提出的“纳瑟姆曲线”认为:发达国家城市化过程包括两个拐点,当城市化水平达到30%时,第一个拐点出现,代表城市化发展进入势头极为迅猛的高速阶段;之后,当城市化水平超过70%之后,出现第二个拐点,代表经济发展进入超于平缓的成熟阶段。根据数据统计,2005年中国城市化率为42.99%,预计到2020年会达到60%,在此期间城市化率每提升1个百分点意味着新增城市人口1300万,房地产行业无疑是最直接的受益者。而且,城市化的过程也是收入增加的过程,从而也是我国住房结构升级、环境优化和舒适度不断改善的过程,这也会促进我国房地产业的长期持续发展。

      以上这三个因素综合分析,可以得出我国的房地产业目前已进入快速发展期,并且可以维持较长时期的较快发展。

      随着泡沫不断得到挤压、行业竞争的加强、国家宏观调控的进一步成熟以及购买者理性的增加,我国房市未来的价格会逐渐趋于合理,房价收入比进入一个可维持的空间。

      一是高档住宅的比重会有所下降,经济适用房和廉租房的比重会上升;二是供求失衡的状态会有所改善,供求的匹配程度会得以提高。

      在竞争的压力和政府的监控下,房地产开发公司的行为会逐渐规范;各种中介组织也会逐渐的发育、壮大和成熟起来,其行为也会得到规范;相关制度建设也会逐渐得以改善。

      随着拿地、政府调控、行业竞争的加强、银行贷款的收缩等原因,一些实力不强的中心房地产商或被淘汰出市场,或被其它大的房地产商兼并收购,从而市场集中度会得以提高。

      随着政府自身制度建设和监管的加强,随着公民主权和民主的推进及法制、舆论的建设的完善以及产权的明晰,政府(尤其是地方政府)及其官员在土地交易、城市拆迁、项目开发等过程中的腐败等机会主义行为会逐渐的得以规范。

      总之,我国房地产市场在经过此轮调整后,会进入到把一个健康、繁荣、快速发展的新时代。

      2013年,无论是房地产行业抑或是开发企业,都是高歌猛进的一年。 在政策趋向宽松、经济平稳回升等宏观环境持续向好的情况下,一、二线城市市场迅速回暖,并维持成交高位态势,各线城市、各类地王纪录被屡屡刷新,房企逐鹿资本市场,争相借壳上市或者谋划海外投资。

      与之相应的是,新一届政府执政、十八届三中全会召开,未来房地产业必将面临新的政策挑战,整个行业也在孕育未来发展的深度变革,经过对全年数据、政策、房企年报的分析和对房地产行业的理解,提出以下2014年的房地产行业发展趋势。

      三中全会基调是理顺政府与市场的关系,但房地产市场化机制的形成是一个渐进过程, 2013 年房地产市场量价齐升,部分一二线城市房价飙涨,因此以限购限贷为代表的行政性调控短期内仍不会全面退出,而这也是现阶段政府的无奈之举,当务之急是加快房地产制度的改革和完善进程,为市场真正成为房地产的主导力量作好准备。当然,房地产市场供需情况地区差异较大,从目前来看,过去十年全国“一刀切” 式的调控已经出现了改变,中央层面上全局性的政策调控不会出现。

      从城市层面上看,一线城市和热点二线城市限购限贷等措施短期难以退出,适当延迟改善性需求释放及抑制投资性需求,仍将是2014年的主基调,而例如房产税扩围、土地流转改革等,在一线城市先行落地机会也较大。

      因此,继续适当压制需求释放,争取更多时间从供应入手,包括保障性住房、自住型商品住房等,解决房价上涨过快问题。大部分二、三线城市政策面将有序放宽,近几年这类城市房价呈现持续平稳增长,主要与当地GDP 增长、人均收入水平提升以及货币流动性充裕等因素相关,房地产市场相对健康,政府过多的干预将有违市场性原则,这也不是新一届政府的整体态度,2014年,这类城市回归市场化将是大趋势,即便短期内限购限贷政策不会在明文上退出,其执行层面的松动也将成为可能。

      本轮行业新开工面积增速走势,在2012年6月触及低点后缓慢回升,2013年4月起累计增速回归正数,而后几个月虽然震荡上行,但上涨速度远不及2009年,这一方面是由于2011年土地市场成交大幅萎缩所致,另一方面也表明2013年企业层面对房地产调控会否重启仍心存忌惮。另外,本轮去库存截至当前,各城市之间库存水平存在明显的结构性差异,一二线城市库存下降较快,北京等城市已降至历史低点,而三线城市库存依然有压力,这也是本轮新开工面积增速回升较为缓慢的原因之一。

      新开工增速回升缓慢,可能会导致回升的周期拉长,且在房地产调控政策逐渐明朗,企业预期稳定的背景下,开工热度将有提升,明年新开工面积增速的回升还将持续,预计全年增速升至13%左右。

      房地产投资方面,2013年上半年单月增速高位震荡,下半年自8月起开始出现略微震荡下行的态势,但累计增速整体仍保持在19.2%的水平,较上半年下滑幅度不大;2013年年底信贷紧张,成交增速逐渐收窄,预计11-12月销售增速不会有太好表现,此情况下企业投资热情一般,全年增速可能降至19%以下。

      2014年随着行业整体进入平稳运行期,调控政策预期将稳定,企业投资开工意愿较强,且2013年房企拿地数量增多,明年新开工增速回升,对投资增速有一定支撑作用,预计2014年房地产投资增速将在25%左右。

      从供应层面上看,2013年年底一线城市因房价调控压力推迟高价盘的预售证审批,这部分供给或将推迟至明年一季度,而2012年下半年起逐步释放的土地市场成交也将在明年下半年之后形成住宅新增供应,因此一线年总体供应走势应是稳中有增,其中北京和深圳增幅大约在30%左右,上海和广州则基本与2013年持平。

      从成交层面上看,2013年一线城市中上海、广州和深圳供求比大致维持在均等水平,由于明年政策面依然看紧,估计市场销售速度大致将和2013年持平,总体上看, 2014年一线城市中上、广、深三城市场成交量将和2013年基本持平。

      从房价角度看,一线年将呈现先涨后稳,其中上半年在市场惯性的作用下新盘价格仍将稳定上涨,尤其是2013年年底因信贷紧缩而推迟购房的需求在明年初将集中入市,这一定程度上将提升开发商销售预期,其定价也将具有更大上涨空间;而下半年之后,政策面持续收紧的影响将持续发酵,主要的变数有两方面:其一是新一轮局部政策收紧有可能出台,目标可能是二套房贷或存量房税收,其二是预售证管理再度启动,两者无疑都将对市场交易热情造成压力,从而平抑房价涨势。

      从供应层面上看,与一线年下半年以来土地市场成交的放量,不同点是二线城市城区可供开发的土地规模更充足,从数据预期中看,南京、武汉、长沙、宁波、昆明等2014年新房供应量增幅均超过30%,而重庆、成都、沈阳、厦门等城市增幅也在10%以上,从这个角度看,二线城市明年的供应扩张是全方位的。

      从成交层面上看,受政策宽松和供应扩张的双重利好,二线城市明年成交量的走势持看好态度,从2013年一二线城市成交增幅对比来看,二线城市即明显高于一线,明年这一特征将继续维持,其中昆明、长春、合肥、长沙等处于房地产市场成长期内的城市更将顺势进入各自的高增长阶段。

      从房价角度看,二线城市房价稳步上涨的格局不变,但新增供应充分释放一定程度上会削弱价格的涨势,尤其是相当一部分二线城市需求结构以首置首改型群体为主,这类群体对价格的敏感度较高,部分2013年房价上涨较快的区域板块明年客观上讲有放缓的需要。

      从供应层面上看,三线城市市场供应总体充足,个别城市在前两年整个行业投资倾向下目前甚至出现库存过剩的情况。从成交层面上看,在一二线城市政策面回归平静的背景下,三线城市市场主要依靠本地需求来去化库存,成交增速较过往两年将进一步放缓,而部分之前在投资热潮下本地需求大量消耗的城市,2014年市场将进入调整期,成交规模扩张进度将停滞。从房价角度看,三线城市房价总体将处于稳步上涨的轨道中,其动力除了城市市场本身的增长,也来自于和一二线城市的比价效应,另外,部分近两年市场投资过热、房价快速上涨的三线年内都将进入阶段性盘整状态。

      2013年,土地市场整体火热,尤其是下半年以来地王频出,预计2014年的土地市场土地供应成交量整体稳步增长,并呈现“先扬后抑”走势。具体来看,上半年各地推地热潮仍将持续,土地成交也将延续2013年年底的良好局面,在这之后,成交量增长势头将有所缓和,一方面企业经过持续拿地后,土地储备较为充足,拿地积极性渐渐消退,另一方面,预计下半年融资环境将有所收紧,企业将加强资金管控。

      从各线城市来看,一线城市土地成交量将继续在2013年的基础上小幅增长,尤其是上海、北京、广州,而深圳的城市更新项目仍然会受到较广泛的关注,二线城市历年土地供应较为充足,因而土地成交量不会出现大起大落的情况,而部分较具潜力的三四线城市在明年可能迎来一小波成交量补涨期,主要是企业出于平衡土地储备结构的考虑,明年在这类城市的拿地量将小幅增长。

      土地价格整体稳步提升将是大概率事件,尤其是一线城市,具体来看,全国重点城市一季度土地价格或出现一定的降幅,但随着淡季过去,土地价格还将回归上行通道,因而二季度可以看做房企补充土地储备的窗口期。如果下半年的宏观政策依然平稳过渡,土地价格不会出现明显回落。从流拍、溢价来看,2014年流拍地块占比仍然维持低位,而高溢价地块占比会比2013年有所回落。

      五、企业销售业绩和融资总量保持增长房地产行业将呈现“两升一降”的发展格局,即房企业绩继续快速增长,融资将延续2013年火爆势头,企业拿地力度则会下降。

      首先,房企业绩方面,明年会继续快速上升。一个重要的原因是2013年房企拿地较多,这些项目预计将于明年上半年形成集中推案;而由政策面主导的房市行情预计在去行政化进程中不会有大的改变,因此企业销售会水涨船高,有一个新的突破。在城市能级上,预计一二线继续会是主力销售贡献区域,但随着中小城镇的户籍放开,以及国家新型城镇化规划正式公布,部分有产业支撑的三四线的房地产机遇全面开启,众房企将实现平衡布局。

      其次,房企融资方面,上半年将延续火爆的融资势头。明年还将有更多的房企赴港IPO,A股融资闸门将正式打开,2013年提出发债、重组等融资方案的企业将获得批准,但是IPO放开的可能性不大。房企海外发债的总额将继续保持稳定增长。但下半年开始,由于货币政策的收紧预期,企业的融资难度将加大,融资成本将逐渐提高,企业应适当控制手头现金。但总体来看,明年企业融资总量将保持增长。

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