• 2019中国商业地产百强企业研究报告
  •   在中国经济转型升级的过程中,商业消费对经济增长的推动作用正不断增强;商业地产作为消费的空间、商务公共空间,拥有广阔发展前景;另一方面,新时代下人民对美好生活的向往加速了消费结构的升级,也驱动着商业地产不断走向高质量发展之路。2019 年,结合在商业地产领域多年研究积累与数据基础,进行“2019中国商业地产百强企业”研究,发掘行业中运营水平高、综合实力强、成长潜力大的优秀企业群体,鼓励企业理性认识商业地产市场发展现状及规律,积极创新发展策略,实现更优更快发展。

      在2018年,一方面,我国GDP突破90万亿元,同比增长6.6%,全年社会消费品零售总额突破38万亿元,同比增长9%,增速均出现放缓。另一方面,商业地产投资额为20173亿元,同比下降9.9%;新开工面积、销售面积也呈下降态势。在此背景下,商业地产百强代表企业的整体经营表现优于行业大势:一方面,把握中国城镇化推进及消费升级带来的结构性机会,依托产品线延伸与城市布局下沉,百强代表企业进一步实现了规模化扩张;另一方面,快速迎合新消费理念、新商业模式及新技术手段,百强代表企业商业运营创新取得良好效果,租金及出租率指标表现较好;此外,在行业整体去杠杆的背景下,百强代表企业适度控制投资节奏、积极优化长短期负债结构,实现了稳健经营。

      2018年,商业地产百强代表企业经营性物业持有面积均值为271万平方米,较2017年增长18.8%,增速扩大9个百分点,扩张速度有所增加。从规模上看,企业分化更加明显:万达截至2018年底累计持有物业面积3586万平方米,其它企业持有面积多数不足1000万平方米,头部企业领先优势明显。此外,华润置地、宝龙、龙湖的持有面积增长也较为明显。

      从租金总收入来看,商业地产百强代表企业经营性物业租金收入均值为23.5亿元,较2017年提升26.3%,增速扩大3.9个百分点。

      商业地产百强企业通过城市布局与产品系列同步扩张,夯实了企业规模化发展根基。此外,通过强化资本运作和收购,包括开展企业和项目层面的整合,百强企业资产结构进一步优化。

      商业地产的本质在于运营,一般情况下项目的租金和出租率水平能直接反映其运营实力。从商业地产百强代表企业的平均租金来看,整体呈现震荡提升的趋势。2018年,商业地产百强企业经营性物业的平均租金为72.4元/平方米•月,同比增长6.5%。从结构上看,百强代表企业内部平均租金水平差异明显,整体呈阶梯状分布。

      从出租率来看,百强代表企业重点项目的表现较为稳定。2018年,商业地产百强代表企业重点项目平均出租率为93.8%,较2017年提升0.1个百分点,代表企业间重点项目的平均出租率差异相对较小,基本上都维持在90%以上。

      当前,万达、华润置地、大悦城等百强代表企业积极进行运营升级,实现了提质增效:一方面借力体验消费、共享消费等风口,适时调整产品设计及业态配置,一方面借助科技手段,全方位挖掘客户需求,提供更便捷的服务,获得了各类承租客群的认可,一步步实现高质量运营。

      2018年,全国商办市场投资规模出现调整,商办土地市场也呈震荡前行态势。2018年,全国300城商办用地推出规划建筑面积2.81亿平方米,同比减少0.2%,共成交2.2亿平方米,同比增长2%;商办用地成交楼面均价为2278.6元/平方米,同比下跌5.4%。

      从不同城市的分类来看:2018年,一线城市商办用地成交面积同比下降10.9%,在各线城市中下降幅度最大;二线%;三四线城市商办用地成交面积同比下降1.2%。成交楼面价方面,各线城市商办用地成交楼面均价整体下降,其中一线%,在各线城市中下降幅度最大。

      面对行业形势的变化,特别是部分城市商办供求关系的失衡,商业地产百强企业及时调整应对策略,放缓了在商办土地市场的投资节奏。2018年,商业地产百强代表企业平均新增商办用地面积为66.9万平米,同比下降18%,百强代表企业的目光更加聚焦于三四线城市。

      下一步,百强企业将进一步升级发展目标,在规模化发展、兼顾稳健与质量的战略布局下,进行持续扩张。

      在2018年上半年,国家经济领域强调“去杠杆”导向,房地产相关业务的资金渠道受到明显影响,现金流压力显现,商业地产运营领域也面临一定冲击。商业地产百强代表企业2018年底的资产负债率均值为72.5%,较2017年提高0.7个百分点,而且过去几年一直呈现稳步上升的态势。但从绝对水平来看,百强代表企业的整体负债率水平尚在合理区间,经营稳健性获得了保障。

      另外,更多的百强代表企业积极调整负债结构,通过扩大长期融资规模、有效控制短期负债水平,逐步实现了债务结构的平衡。在众多融资渠道中,境内外债券、资产证券化融资等方式表现突出。

      境内外债务发行回暖,利率上行。2018年十家商业地产百强企业共发行境内公司债8支,发行规模222.1亿元,同比大幅增长455.3%;十家商业地产百强企业海外债共发行8支,发行规模218.8亿元,同比增幅达101.7%。从发行利率看,十家商业地产百强企业境内公司债发行利率为6.2%,与2017年相比增长1.2个百分点;十家商业地产百强企业海外债发行利率为6.0%,与2017年相比上涨1.2个百分点。

      比起以往,如今进行商业地产开发的难度必然更大、挑战也更多,商业地产企业要想立于不败之地,必须进行全方位的变革,进行全面提升,始终做更好的自己,才能把握现在、赢得未来。

      对于商业地产企业而言,一是要借鉴国内外领先企业发展经验,以运营为根基,并以合理的金融手段为翼,真正地追求和实践行稳致远,打造百年名企。

      二是要深刻把握经济发展、消费振兴、城镇化下沉、商业繁荣等时代大潮流,善于因势利导,抢占发展先机。

      三是要进行全面提升,在具体开发运营策略上,恪守“远、大、准、变、稳”五字诀,勇于开创商业文明新天地。

      “远”字诀——放长击远、谋定后动,商业地产百强企业必须树立长远发展的战略目光,并在这一基础上进行谋篇布局;

      “大”字诀——胸怀大格局,按一盘棋思维落子,商业地产百强企业应该以更大的胸怀兼顾各方诉求,打造一个共赢共生的利益格局,并据此落子;

      “准”字诀——全程动态精准决策、充分释放价值空间,商业地产百强企业需要在对土地商业价值动态化的精准把握中,进行科学决策,实现其商业价值最大化;

      “变”字诀——以变应变,无惧未来,商业地产百强企业应以市场改革者的逻辑和面貌来改变市场;

      “稳”字诀——打造和谐资金链,稳健发展持续收益,商业地产百强企业需要从一开始就树立稳健发展的理念,打造和谐稳定的资金链。

      当前,我国经济社会已迈向高质量发展阶段,这赋予了商业地产新使命、新要求。使命所在,目标所向,商业地产百强企业应擎起提振消费、变革创新的大旗,锐意进取、攻坚克难,在满足社会需要的同时成就自身,建功新时代。

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