• 中国房地产会成为只涨不跌的神话么?
  •   高歌猛进的房地产正在引发更大的担忧。它与中国整体经济捆绑的如此紧密,一旦增长放缓则不免伤筋动骨。

      中国房地产经过蓬勃发展的黄金10年进入了下半场的“白银时代”。连计划买房的百姓甚至都认为,房价要趋稳了。

      2016年猴年春节后,一线城市和多个二线城市的楼市开启疯涨模式,并快速从核心的一线城市向周边地区蔓延,珠三角、长三角、京津冀等区域的二三线城市陆续接力上涨。土地市场也频频传出楼板价、溢价刷新高的消息。

      土地、楼市,都在变成资本狂欢的庆功宴,刚需者的声音越来越微弱,直至被淹没。

      9月19日中国国家统计局公布了最新的“2016年8月份70个大中城市住宅销售价格变动情况”,在全国70个大中城市(国家统计局房价统计样本城市)中,新建商品住宅(不含保障性住房)比去年同期上涨的城市达到62个;二手住宅同样也出现了样本城市全面普涨的情况。根据统计,与去年同期相比,70个大中城市中二手房价格上涨的城市有53个(价格下降或持平的各有16个和1个)。其中一些城市的房价涨幅之大,已经让人“瞠目结舌”。如在新建商品住房中,房价涨幅最高的厦门同比已暴涨44.3%,合肥、南京也分别达到40.5%和38.8%。除此之外,“北上广深”老牌领涨的一线城市,也继续保持房价不断上涨的势能,在高价位的基础上,房价的涨幅同样分别达到了25.8%、37.8%、21.2%和37.3%。二手房的情况也大体如此,同比涨幅最高的合肥,暴涨的幅度竟高达46.9%。

      去年下半年以来,房企融资成本大幅降低,国企、央企和评级较高的上市房企发债规模很大,动辄数十亿元、上百亿元规模,使银行信贷以及各路资金对其“输血”,提供了资金支持。

      除了银行的信贷融资,信托计划、私募基金、银行理财甚至P2P等渠道进入房地产。中债登发布的《中国银行业理财市场半年报(2016)》的统计数据显示,截至2016年6月末,投向实体经济的理财资金余额16.03万亿元,投向房地产业的占比为13.06%,意味着有2.18万亿的理财资金余额“输血”房地产。

      “房地产企业从拿地到开发的过程中存在着多个杠杆融资的窗口,我们观察到越来越多的房企在拿地环节就已经开始引入杠杆资金,尤其是在主流城市地王中并不鲜见,我们认为这种模式在一定程度上进一步减少了房企自有资金的投入,未来市场调整周期中会存在放大风险的可能。”中信建投证券研究发展部房地产行业研究团队近日注意到,部分企业在土地竞拍环节引入夹层融资,一般模式为:基金和房地产企业共同成立竞拍主体SPV,其中基金占据绝对控制权,基金以委托贷款的方式提供资金,资金来源中优先级包括资管计划、信托计划、有限合伙等综合形式。

      拿下上海顾村地块的信达地产(600657.SH,下称“信达”),今年年中就曾引发媒体集中关注。2015年7月至2016年6月的一年中,信达先后在全国各地高调夺得9幅地块,合计涉及资金超过350亿元,其中超过一半刷新了价格纪录,其中,顾村地块总价58.1亿元,楼面价3.7万元/平方米,溢价率罕见地超过了300%。与之形成对比的是,该公司2015年全年的合同销售才105.2 亿元。财报显示,从2011年至2015年,信达地产经营活动产生的现金流量净额一直为负,分别约为-1.76亿元、-22.25亿元、-32.05亿元、-58.32亿元和-43.46亿元。其2015年资产负债率高达83.24%,突破了国企80%的红线。

      如果面临市场调整,房企面临违约风险,相关杠杆基金有权竞得土地,并有处置权。今年我们跟踪的部分土地成交背后首付款放杠杆的情况并不是个例,由于在参与拍地环节企业实际投入的资金比例较少,在此轮地王潮背景下面临的风险更大。

      未来三年,如果这些地王周围房价上涨不超过100%,这些地王都将面临巨大的资金压力与入市难度。

      根据中国指数研究院数据,2016年上半年50个代表城市住宅月均成交约3570万平方米,同比增长近四成,绝对量为历史同期最高水平,其中3月创单月历史新高;从各级城市来看,上半年同比均增长,二线城市成交同比增幅最高;十大城市二手住宅累计成交77.59万套,同比增长42.5%。库存与去化方面,受益于成交快速增长,20个代表城市可售面积约12800万平方米,同比下降25.3%,绝对量处近两年最低水平,库存消化时间缩短至7.7个月。以上海为例,2016年8月,上海市商品房成交均价为34899元/平方米,环比上涨12.67%,同比上涨了31.22%。商品住宅成交均价为42384元/平方米,环比上涨13.04%,同比上涨了40.18%。

      深圳7月以平均房价50842元、平均月薪7467元,房价收入比6.81,排名第一,此举意味着半年的工资才能买一平方米;北京平均房价47619元,房价收入比6.17,位居第二;上海均价43052元,房价收入比5.67,位居第三。60个城市中,排名最后的城市是长春,平均房价6471元,薪酬5268元,房价收入比1.23。

      楼市购买力外溢、去库存政策支持、信贷宽松等因素共同成就了临深城市东莞、惠州上半年楼市成交量价创纪录的结果。

      家家顺研究中心监测数据显示,深圳客比例最高的是惠州,通过该中介机构购买惠州新房的买家中,超八成来自深圳。

      还以深圳为例,链家针对小区房调研的一份租房报告显示,7月深圳住房平均租金为每月68.7元/平方米,套均租金为4938元/月。其中套房总价3000元/月内的比例只有20.4%,2000元/月内的仅占比4.2%,4000~8000元/月占比接近72%,高于8000元/月的超过7%,中高租金物业持续明显增加。

      不久前,商业文明联盟创始人、《第一财经日报》前总编辑秦朔撰文指出,中国房地产已经进入房地产资本主义时代,房子被赋予了更多金融属性,已被当作金融工具和资本来运作。

      秦朔在文中直指:“如果说囤地、捂盘、炒地、炒房、加杠杆等等,可以作为房地产资本主义的早期形态;现在则是中盘,就是大规模使用金融工具(贷款和金融机构的场外配资),尽可能加杠杆,充分利用地价上升来扩张资产负债表;负债越多越好,用‘负债’竞逐‘资产’(包括房地产公司股权),然后拉升资产价格,或者快速周转产生现金流,以现金流为依托进一步融资扩张。”

      8月30日披露中期业绩报告的中国恒大集团以9999.15亿的总资产规模,以及1.86亿平方米土地储备称冠行业,但伴随着其扩张的同时,其杠杆的极致运用也成为资本市场担忧的焦点。数据显示,恒大今年中期资产负债率为81.79%,意味着该公司近万亿的资产中,有八成来源于负债,即便不考虑其中的预收账款等非负债因素,其负债状况也不甚乐观。美银美林发表研究报告显示,如果加上永续债等资本工具,恒大实际负债比率高达430%,公司负债比率维持在非常高的水平。

      无独有偶,万科(000002.SZ)、碧桂园(02007.HK)这两家年销售规模位于国内前三的公司在今年上半年的资产负债表也呈现杠杆放大趋势。其中,万科资产负债率由2015年末的77.71%上升至2016年中期的80.61%,碧桂园资产负债率则由2015年底的75.32%上升至2016年中期的78.20%。

      Wind资讯统计数据显示,2008年以来国内房地产行业资产负债率逐年攀升,到2015年达到74.61%的新高点。中国房地产业协会今年年中的《2016中国房地产上市公司测评研究报告》也显示,上市房企2015年负债水平保持高位运行,净负债率均值为96.09%,较2014年上升7.23%,再创新高。

      随着房地产快速增长期的结束,房地产企业的分化越发明显,房地产行业的格局面临重构,地产金融寡头垄断的趋势正在形成,易居研究院智库中心研究总监严跃进指出。

      在去年年底的中央经济工作会议上也首次公开提出“促进房地产业兼并重组,提高产业集中度”,意图创造良性的行业整合环境,促使部分中小房企逐步退出房地产行业,完成行业重组。在此背景下,房地产企业并购重组案例日渐增多,大型房企“大鱼吃小鱼”的并购现象与合纵连横的“强强联合”逐渐成为新常态,未来行业将进一步洗牌。

      克而瑞对33家官方公布销售业绩的房企统计发现,其合计销售业绩高达11525.72亿,比2015年同期的6600亿上涨幅度高达74.6%,而销售面积也达到了9473.9万平方米,同比上涨51%。这33家房企平均完成年度任务指标65%,历史首次出现上半年平均完成指标过半的现象,远超往年平均完成率。

      同策咨询研究总监张宏伟认为,在中国城镇化率已经接近60%的市场背景下,楼市已经进入下半场,房地产行业也将呈现出规模化聚集与并购重组频繁发生的特征,最终推动市场集中度越来越高。

      从7月底搅局万科A股,到在廊坊发展(600149.SH)上的两度举牌,这家依托地产的投资集团开始搅动中国资本市场,可谓凶猛凌厉、出手快准狠。

      与此同时,“恒大系”股票集体飙升,连番涨停,市值高达2000多亿的万科也一度录得4个涨停板,廊坊发展则在短短半个月时间股价翻倍。其余如嘉凯城(000918.SZ)、宝鹰股份(002047.SZ)、金螳螂(002081.SZ)、腾达建设(600512.SH)等恒大控股或有恒大资金入主的概念股股价也是一飞冲天气势逼人。

      是什么推升了这一波房价的上涨?北京市房地产协会秘书长陈志表示,当前楼市是货币推升的,与土地供给无关,土地供给过剩而不是不足,基于这个判断,需求是避险性的比重大于居住。

      货币宽松的背景下,市场出现资产荒,使房地产再次成为居民保值增值的最好选择。

      回到2008年,其货币政策从下半年开始便“适度宽松”:9月15日开始,先后降息5次;1年期贷款利率从高峰的7.47%下调至5.31%;5年期以上个人住房公积金贷款利率由5.22%下调至3.87%;与此同时,还扩大商业性个人住房贷款利率下浮幅度,调整最低首付款比例。

      姜超在前述报告中也发现,真正和中国房价走势高度相关的是货币指标,无论是广义货币M2增速,还是全国总存款增速,其走势都和全国房价走势高度一致。

      房地产本身就是一个资金密集型的行业,其涨涨跌跌与货币政策的松紧有很大关系,不管是国内还是国外都是如此。这一方面包括广义货币M2增速,另一方面也体现在利率水平上。

      “利率的高低和房地产行业的热度有很大关系。”周景彤对记者称,从需求端也就是购房者的角度,一般而言按揭贷款周期较长,而周期越长,当期利率的波动与月供的大小有很大的关系。假定其他条件不变,利率越低,房地产价格的增速往往会更高。而从房地产开发的角度,房地产作为资金密集型行业资金成本所占总成本的比重较大,假设其他成本不变,融资利率水平越低,融资成本就降低,利润率就越高。

      随着中央鼓励房地产去库存、地产市场的持续火热、银行在信贷需求萎缩风险加大,个人房贷的需求和供给市场都被进一步拉大。“现在银行除了放房贷还能放什么?”面对上半年房贷占信贷总量超30%,一位股份行地方支行信贷负责人对《第一财经日报》称。他还透露,所在银行房贷占比更是惊人,达到70%以上。

      实际上,房贷与房价是互为因果的关系。有了房价的预期,大家因为去买房子多借房贷,让这个预期成为现实,推动房价的上涨。

      海通证券研究所宏观、固定收益首席分析师姜超在其报告中表示,中国居民负债率疾速上行,或被低估。房贷的大幅上升,直接推升中国居民部门杠杆率疾速上行。当人口红利消退、人口抚养比见底后,将迎来居民杠杆率见顶。而中国人口抚养比已在2011年见底,这意味着中国居民杠杆率将在未来几年见顶。

      此外,目前中国居民房贷收入比0.46,已超过日本房产泡沫时期的水平,若按现有速度扩张,则将在5年内达到美国次贷危机前的历史高点。从新增房贷/新增地产销售看,美国2007年时的峰值为52.6%。而中国2015年新增房贷销售比升至35%,2016年上半年更是创历史新高至42%,已接近美国金融危机期间峰值水平。

      1994年,分税制开始推行,缺钱的地方政府有了卖地冲动。而此时,中央要求政府要垄断土地一级市场,地方政府逐渐成为唯一卖家。两者因素相叠加,一个既想卖地,又能卖地的唯一实体出现了,土地+财政这才算是正式登上历史舞台。“土地财政”在随后的20年时间里野蛮生长。按照《第一财经日报》记者的计算,从1999年至2015年,这十七年是中国历史上土地资产化最为迅猛的时期,全国土地出让收入总额约27.29万亿元,年均1.6万亿元。

      土地财政之所以为社会所诟病,主要原因是地方土地出让纯收益的多寡,除了会影响地方政府经营城市的能力,也会直接影响民生领域工作,因此地方政府必须经营好土地出让这一环节,客观上推高了土地价格。

      从此可以看出,在土地出让面积几乎未变的情况下,土地出让合同价款却增加了24.8%,也说明今年上半年的土地价格有了较大幅度的上涨。

      一位国土部专家认为,近期部分二线热点城市出现房屋销售火爆现象,土地市场进而出现连续高价成交的情况,究其原因,一方面是在货币宽松政策影响下,房企的融资成本下降,资金充裕;另一方面,在整体经济结构转型过程中,新产业发展不可能一蹴而就,各级政府面临较大的财政压力,土地出让收入成为了地方政府阶段性创收的主要来源。

      中国楼市会成为只涨不跌的神话吗?中共中央政治局7月26日召开会议,会议分析研究当前经济形势,部署下半年经济工作,会议上提出“抑制资产泡沫”,被业内普遍认为应该涵盖了房地产市场泡沫。

      在他看来,2014年以来,为了提振经济,央行货币政策虽然名义上“稳健”,但实际操作上采取了一系列的降息降准等宽松政策,为市场注入了流动性,但是央行过度的信用扩张并没有让资金流入实体经济,反而是“脱实向虚”明显。2015年6月股市泡沫破裂,而接下来房价如果继续上涨,将会带来诸多负面影响,引发金融风险。

      他对《第一财经日报》表示,首先,房价继续上涨将加剧资金的脱实向虚,资产价格泡沫被进一步吹大,增加了金融危机爆发的风险。第二,经济下行背景下,房价上涨过快,对实体经济发展雪上加霜,原因是房地产价格的上涨抬高了整个社会的生产经营成本。第三,房价不断上涨的过程,实际上是社会财富在不同的阶层、区域和人群进行重新分配的过程,恶化了收入分配状况,进一步加剧了贫富差距。

      根据人民银行发布的《二季度货币政策执行报告》,下一阶段货币政策思路,将“继续实施稳健的货币政策”,并强调“从量价两个方面保持货币金融环境的稳健和中性适度”,“疏通货币政策向实体经济的传导渠道”。

      鲁政委表示,“我从来不认为中国房地产将来的导火索在国内。”他对本报记者称,美联储货币政策的转向推进到半程,或许将成为中国房地产市场出现拐点的一个引擎。“目前,中国的经济下行压力仍存,主观上并不会收紧货币政策。但客观上而言,随着美联储货币政策的收紧,其货币政策巨大的溢出效应恐怕使中国也不能独善其身。当美联储的货币政策收紧到半程之后,中国自己的货币政策出现实际的转向,那时候或许会是真正严峻的挑战降临之时。”他说。 (作者:徐燕燕、张歆晨、李静瑕、蔡胤、陈淑贞、刘展超、罗韬;本报记者林小昭、安卓、杨佼、王莹、夏心愉对此文亦有贡献)

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